鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

橿原 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｋ -14	橿原市		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南5.2m市道、北5m、二方路		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	橿原Ｆ -9	橿原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東（駅前広場）市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,400)
c	生駒Ｍ -9	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7.4m市道、南4.5m、西3.3m、三方路		商業高度地区最高31m 宅造工事規制区域 (100,400)
d	奈良Ｋ -9	奈良市		更地	（　）	長方形	南9m市道、北5.8m、二方路		商業高度地区最高25m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 65,323	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 62.8]	104,018	100 [ 50.1]	207,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	208,000
b	(　 ) 369,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	368,262	100 [ 166.0]	221,845		222,000
c	(　 ) 174,251	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	249,182	100 [ 119.3]	208,870		209,000
d	(　 ) 339,888	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	308,174	100 [ 136.6]	225,603		226,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -45.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -33.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +58.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +38.0
d	正常	％／月 -0.42	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 216,000 円／㎡]

橿原 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、再調達原価が把握できない為、原価法は適用しない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		対象標準地の最有効使用は分譲共同住宅地であり、本件で想定建物の規模を賃貸に供することは非現実的である点、また、相対的に地価水準が高位にある駅近の商業地域内に立地するため元本に見合った賃料を収受し難いこと等から本件では収益還元法の適用ができなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

対象標準地の最有効使用が分譲共同住宅地である為。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,776,072,375	1,539,605,529	14	505,000	4,500.00	270,000	6,000.00
⑧開発法による価格	236,466,846 円　　　　（　 181,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,308 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,308.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
871.58 ㎡	6,000.00 ㎡	4,700.00 ㎡	1,300.00 ㎡	4,500.00 ㎡	ＲＣ・10F ( 63 戸) 71㎡・３～４ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 66.6 ％）	（ 458.7 ％）	（ 359.3 ％）	（ 99.4 ％）	（ 75.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	360 ％	間口奥行	21.6 ｍ 60.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

505,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する同グレ－ド物件の価格等を参考にして査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 505,000 円／㎡　　×　　 4,500.00 ㎡　　＝　　　　 2,272,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,272,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似グレードのマンションの建築費等を考慮して査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 6,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,668,600,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱による
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,272,500,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 227,250,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,895,850,000 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の開発利益率、危険率、金利等を総合的に判断して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	204,525,000 円	( 9 ％)	×　　0.8966	（ 10 ヶ月）	＝　　 183,377,115 円
	販売総額(2期)	22,725,000 円	( 1 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 18,875,385 円
	販売総額(3期)	2,045,250,000 円	( 90 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,573,819,875 円
収入合計		－	－	－	－	1,776,072,375 円
支出	建築工事費(1期)	250,290,000 円	( 15 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 229,365,756 円
	建築工事費(2期)	250,290,000 円	( 15 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 210,168,513 円
	建築工事費(3期)	1,168,020,000 円	( 70 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 898,791,390 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	136,350,000 円	( 60 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 124,951,140 円
	販売管理費(2期)	90,900,000 円	( 40 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 76,328,730 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,539,605,529 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,776,072,375 円　　－　　　　　　 1,539,605,529 円　　＝　　　　　 236,466,846 円 181,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
橿原 -21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

橿原 -21

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　梅本　剛

TEL.

鑑定評価額

271,000,000 円

１㎡当たりの価格

207,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	160,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	橿原市内膳町５丁目７７番２｢内膳町５－３－２６｣				②地積　(㎡)	1,308 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,360)
	1:3	共同住宅ＲＣ10	高層の共同住宅等が建ち並ぶ駅に近い住宅地域	南6m市道	水道、ガス、下水	大和八木 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 60 ｍ、南 45 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、６ｍ市
道

交通

施設

大和八木駅北方

150m

法令

規制

商業
(100,360)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

高層の共同住宅等が建ち並ぶ駅から近い住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動もなく、当面は現状程度で
推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

１０階建程度の共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 213,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 200,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良県北中部における主要駅近くの住宅地域及び商住混在する地域である。需要者はマンション開発を手
懸ける中堅または大手マンション開発業者。中和地区の中心である大和八木駅周辺地域では、用地不足から分譲マンシ
ョンの新規供給は数年間途絶えており、潜在的需要が見込まれることから、開発素地が供給された場合には、買主によ
る取得競争が過熱するものと予想され、物件の個別性も強く、中心となる価格帯を把握することは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は利便性に優れる近鉄大和八木駅周辺地域である。典型的な需要者であるマンション開発業者は、代替競争関
係にある他の不動産の実勢取引価格と事業の投資採算性を比較検討して、開発素地価格の取得を意思決定するものと考
察される。したがって、市場性を反映した比準価格と事業の投資採算性からアプローチした開発法による価格を関連付
けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    200,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大和八木駅及び橿原神宮前駅徒歩圏内の住宅
地需要は底堅いが、交通接近条件に劣る地域
は弱含みであり、二極化が進んでいる。

大和八木駅周辺の住宅地域であり、駅接近性
等利便性に優れ、開発業者を中心に需要は高
く、物件の希少性から地価は強含み。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

橿原 -21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	橿原Ｆ -9	橿原市		更地	（　）	ほぼ長方形	東（駅前広場）市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	大和郡山Ｃ -301	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.8m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,288)
c	奈良Ｋ -9	奈良市		更地	（　）	長方形	南9m市道、北5.8m、二方路		商業景観区域 (80,400)
d	生駒Ｍ -9	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7.4m市道、南4.5m、西3.3m、三方路		商業高度地区最高31m 宅造工事規制区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 369,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	368,262	100 [ 157.6]	233,669	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	234,000
b	(　 ) 134,219	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	134,219	100 [ 69.6]	192,843		193,000
c	(　 ) 339,888	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	308,174	100 [ 146.5]	210,358		210,000
d	(　 ) 174,251	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	249,182	100 [ 127.5]	195,437		195,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 -0.42	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 213,000 円／㎡]

橿原 -21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため、対象地の現況及び想定建物の規模のものを賃貸用として建築することは当該地域においては現実的ではないため、適用を断念した。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲共同住宅地であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,776,072,375	1,514,821,721	14	505,000	4,500.00	265,000	6,000.00
⑧開発法による価格	261,250,654 円　　　　（　 200,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

橿原 -21　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,308 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,308.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
871.58 ㎡	6,000.00 ㎡	4,700.00 ㎡	1,300.00 ㎡	4,500.00 ㎡	ＲＣ・10F ( 63 戸) 71㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 66.6 ％）	（ 458.7 ％）	（ 359.3 ％）	（ 99.4 ％）	（ 75.00 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	360 ％	間口奥行	21.6 ｍ 60.6 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

505,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 505,000 円／㎡　　×　　 4,500.00 ㎡　　＝　　　　 2,272,500,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 2,272,500,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 265,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 272,950 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 272,950 円／㎡　　×　　　 6,000.00 ㎡　　＝　　　　 1,637,700,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,272,500,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 227,250,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,864,950,000 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の開発利益率、危険率、金利等を総合的に判断して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	10 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	24 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	204,525,000 円	( 9 ％)	×　　0.8966	（ 10 ヶ月）	＝　　 183,377,115 円
	販売総額(2期)	22,725,000 円	( 1 ％)	×　　0.8306	（ 17 ヶ月）	＝　　 18,875,385 円
	販売総額(3期)	2,045,250,000 円	( 90 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,573,819,875 円
収入合計		－	－	－	－	1,776,072,375 円
支出	建築工事費(1期)	245,655,000 円	( 15 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 225,118,242 円
	建築工事費(2期)	245,655,000 円	( 15 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 206,276,504 円
	建築工事費(3期)	1,146,390,000 円	( 70 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 882,147,105 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	136,350,000 円	( 60 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 124,951,140 円
	販売管理費(2期)	90,900,000 円	( 40 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 76,328,730 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,514,821,721 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,776,072,375 円　　－　　　　　　 1,514,821,721 円　　＝　　　　　 261,250,654 円 200,000 円／㎡