別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橿原 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -20 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 9,810,000 円  １㎡当たりの価格 74,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市四分町１３８番６ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 東5.1m市道 水道、下水 畝傍御陵前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    25 ｍ、西    10 ｍ、南    65 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 ５．１ｍ市道 交通 施設 畝傍御陵前駅北東方 1.0km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、今後とも現状維持と予測する。中心市街地からやや離れた既成住宅宇 地域に存するため、需要はやや弱含んでおり、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね橿原市とその隣接市町村の中規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、同一需給 圏内の一次取得者が主体である。当該地域は、橿原市中心部のはずれにある既成住宅地域であり、選好性はやや低いが 、土地の需給動向に大きな変動はない。市場での中心となる価格帯は、土地１３０㎡程度で１千万円前後、新築住宅で ２．５千万円～３千万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には比較的まとまった土地に賃貸用住宅が建設されるケースも一部に見られるが、標準地の画地条件から賃貸住宅 の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中規模住宅の取引が中心であり、市場 の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準地との検討を踏まえて比準価格を採用 し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [165.9] [102.0] 100 74,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は僅少で低金利を背景に不 動産市況は堅調に推移したが、橿原市は人口 の減少、高齢化の進行により需要の二極化が 顕著である。 中心市街地からやや離れた既成の住宅地域で 、需要はやや弱含んでおり、地価はやや下落 傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +55.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％