別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橿原 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -15 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 74,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市今井町４丁目４２８番 ｢今井町４－５－２３｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高10m 伝建保存地区 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く古い街並みが残る 住宅地域 北3m市道 水道、ガス、下水 大和八木 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　　 　　　北３ｍ市道 交通 施設 大和八木駅南西方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高10m 伝建保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 伝統的建造物群保存地区に指定された古くからの住宅地域。町並みの維持保存が計られていることから、地域要 因の変動は認められず現況を維持していくものと予想される。地価は概ね横這いで推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね近鉄各線及びＪＲ桜井線の圏域の内、橿原市の中心部に位置する古くからの住宅地域である。近隣地 域及びその周辺地域は今井町伝統的建造物群保存地区に指定された古くからの町並みが残る地域である。このような地 域の状況より、需用者は地縁的関係を有する者、地域的選考性の高い者が多く、他地域からの転入は殆ど認められない 。取引件数も少なく、取引価格にも幅が認められることから、価格の中心価格帯を見い出し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、伝統的建造物群保存地区に指定された住宅地域で、賃貸アパートは存在しないことから収益還元法は適用 しなかった。比準価格は、多数の現実取引から求められた価格で、その妥当性については同価格決定の要旨の通りであ る。比準価格は市場性を有する適正妥当な価格といえる。従って近隣地域及び周辺地域の市場価格推移、総額による市 場性、代表標準地との検討を踏まえた上で、比準価格をもって適正妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [121.3] [100.0] 100 73,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     74,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 橿原市の人口は微減傾向にあり、高齢化率は 県内では相対的に低位にある。需要は回復し つつあるが、選別化の傾向が強く、二極化が 顕著である。 伝統的建造物群保存地区に指定された古くか らの住宅地域で、地域要因に特段の変化は認 められない。地価は概ね安定し、横這い程度 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％