別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橿原 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -11 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 33,100,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市白橿町１丁目１１１５番５ ｢白橿町１－１２－２６｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 北5.1m市道 水道、ガス、下水 橿原神宮前 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    60 ｍ、南    10 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５． １ｍ市道 交通 施設 橿原神宮前駅西方 650m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした閑静な住環境を維持している。こうした要因に影響を及ぼす事象は観測されておらず当面は現況 のまま推移するものと予測する。需給バランスは概ね均衡しており地価は安定的に推移するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橿原市及びその周辺市町内を走行する近鉄橿原線、近鉄大阪線、ＪＲ桜井線沿線の住宅地域の圏域である 。需要者は橿原市内の居住者が中心であるが市外からの転入者も認められる。最寄駅への接近条件及び住環境が良好で あること等から需給バランスは安定している。こうした傾向を反映し地価は横這いで推移している。需要の中心価格帯 は土地値で３０００万円～３５００万円前後、新築戸建住宅の総額は４５００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を主とする環境良好な住宅地域であり、自用での取引が主である。こうした地域性や行政上の制限 等の関係で近隣地域内に賃貸物件は見当たらない。一部、転勤等で一時的に賃貸に供されるケースもあるがこれは臨時 的な措置であり賃料水準が形成されるには至っていない。このため本件では収益還元法の適用を見送っている。以上の 検討を踏まえ、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -7                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 90.5] [100.0] 100 133,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    133,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向 にあるが、県下では比較的緩やかに推移。地 価水準は地域間で区々であり二極化が顕著に なりつつある。 地域要因に影響を及ぼす事象は観測されてお らず当面は現状で推移するものと思われる。 需給バランスが概ね均衡しており、地価は横 這い傾向である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％