別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橿原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -6 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　小野　匡弘   TEL.

鑑定評価額 9,700,000 円  １㎡当たりの価格 69,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市縄手町１２番１７ ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に駐車 場等が見られる住宅 地域 東6m市道 水道、ガス、下水 畝傍 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       145 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 畝傍駅南東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に駐車場等も見られる住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると予測する。最寄駅から徒 歩圏内の住宅地であり、地価は横ばい傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、橿原市内を中心に隣接市町の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域の圏域である。需要者の中心は同一需給圏 内の居住者が主体である。当該地域は住宅地としての選好性は若干弱い地域であるものの、橿原市のほぼ中心部にあり 、最寄駅から徒歩圏内であることから、地価は横ばい傾向にあるものと思われる。価格的には、土地は１，０００万円 まで、中古戸建住宅は２，０００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は１住居内であるが、画地規模の比較的小さい低層戸建住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産は 事業採算が見込めず、自用目的での取引が中心で、経済合理性のある賃貸市場が形成されていないため、収益還元法は 適用しなかった。したがって、信頼性の高い取引事例から査定された比準価格を採用し、代表標準地との十分な検討を 踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [132.1] [102.0] 100 69,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　新型コロナ禍の影響は不透明であるが、低 金利や各種政策効果等から、経済は持ち直し の動きが認められ、不動産市況は概ね安定的 に推移している。 　価格形成要因に特段の変化は認められず、 当地域の地価は概ね横ばい傾向にあると考え る。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +28.5 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％