別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橿原 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -5 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　敬裕   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 81,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市曽我町９２０番４２ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が多い住宅地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 真菅 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    40 ｍ、南     8 ｍ、北    22 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位　北　３ ．６ｍ市道 交通 施設 真菅駅南東方 350m 法令 規制 １中専 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に影響を及ぼす事象は観測されていな いので、当面現状のまま推移するものと推定する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橿原市及びその周辺市町内を走行する近鉄橿原線、近鉄大阪線、ＪＲ桜井線沿線の住宅地域の圏域である 。需要者は橿原市内の居住者が中心であるが市外からの転入者も認められる。最寄駅への接近条件が良好であること等 から需給バランスは安定している。こうした傾向を反映し地価は概ね横這いで推移している。需要の中心価格帯は土地 値で１０００万円～１１００万円前後と考えられる。新築戸建住宅の総額は３０００万円程度が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集して試算したもので現下の市況を忠実 に反映し規範性が高いと思慮する。一方、標準地の存する地域が自用目的の戸建住宅を中心とする地域のため規範性あ る賃貸事例の収集ができなかったこと、規模の観点から共同住宅の想定は非現実的であること等から収益還元法の適用 は見送っている。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [109.7] [100.0] 100 81,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     81,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向で推移。高齢化率は上昇傾向 にあるが、県下では比較的緩やかに推移。地 価水準は地域間で区々であり二極化が顕著に なりつつある。 一般住宅を主とする住宅地域である。特段の 地域要因の変動は見当たらない。生活施設へ の接近条件が概ね良好であり地価は安定的に 推移している。 北道路で日照・通風等居住の快適性は、良好 とは言えないが、選好性・競争力等に特段の 変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％