別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橿原 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　倉田　智史   TEL.

鑑定評価額 10,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市曲川町７丁目５４２番１６ ｢曲川町７－２３－１８｣ ②地積 　(㎡) 156   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 高度地区最高25m 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに店 舗等が見られる住宅 地域 北4.8m市道 水道、ガス、下水 金橋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．８ ｍ市道 交通 施設 金橋駅南方 500m 法令 規制 準工 (60,200) 高度地区最高25m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、特段変化する要因は見られず、今後もこの住環境を維持するものと予測 する。地価水準は概ね横ばいで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ桜井線及び近鉄橿原線、大阪線、南大阪線等沿線の橿原市及び周辺市町村の住宅地域の圏域。需要者 は圏内の住民を主として、一部圏外からの転入者も見られ、概ね一次取得者が中心である。相対的にＪＲ沿線の需要は 近鉄沿線に比し弱いが、大規模ショッピングセンターが至近に立地する等生活利便性に恵まれており、比較的堅調であ る。中心価格帯は土地のみで１０００万円程度、土地建物一体の総額は中古取引が中心であり把握が困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、殆どが自用の物件である。収益物件は転勤等の一時的なものに限定 され、居住の快適性を重視した自用目的の取引が多い。周辺に収益物件は見られず、賃貸需要が認められないことから 収益還元法は適用しなかった。よって、地域の特性の類似する取引事例を適正に比準して求められた比準価格を標準に 、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 94.4] [100.0] 100 67,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の人口は微減傾向、需要は交通接近条件 など立地条件により二極化が進んでいる。地 価変動状況は地域により異なる。 一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域 要因に特段の変化は認められない。生活利便 性との関連で、需要は比較的堅調である。 画地規模が標準的な整形地であり、選好性・ 代替性に特段の低下は認められず、個別的要 因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％