別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 橿原 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   橿原 -1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 13,000,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 橿原市地黄町２９０番３４ ②地積 　(㎡) 124   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ閑静な住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 大和八木 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．０ ｍ市道 交通 施設 大和八木駅北西方 750m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に特に大きな変動は認められず、当面は現状程度で推 移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は橿原市を中心に、隣接市町も含む、近鉄大阪線及び橿原線沿線の住宅地域の圏域。需要者は当市内の居住 者が中心であるが、橿原市中心部であることから、他地域からの流入もある。既成の市街地で、大規模開発等の需給に 影響を与えるような大きな変動はない。大和八木駅が最寄駅であり、地価はほぼ横ばい程度で推移し、需給は安定して いる。中心となる価格帯は、土地は１３０㎡で１５００万円弱。新築戸建物件は３０００万円前後。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域にはアパート等の収益物件が見られるものの、一般的には自己使用目的の取引がほとんどである 。標準地の規模での共同住宅の想定は事業採算性の観点から非現実的であり、快適性を重視する住宅地であることから 、収益価格は試算せず、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の 通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　橿原 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和八木駅及び橿原神宮前駅徒歩圏内の住宅 地需要は底堅いが、交通接近条件に劣る地域 は弱含みであり、二極化が進んでいる。 大和八木駅徒歩圏に位置する住宅地域であり 、生活利便性に優れることから、需給は安定 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％