別記様式第二 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天理 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 3-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　谷口　清   TEL.

鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 比準 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 天理市小路町９５番 ②地積(㎡) 895  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １中専 (50,150) （その他） 1:3.5 田 田や畑が見られ周辺で宅地開発が進んでいる地域 二階堂 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   70 ｍ、南   80 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 田 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   20.0 ｍ、奥行　約　　   50.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 周辺地域の街路整備が進行し てきている。 道 路 接面道路なし。 交通 施設 二階堂駅北東方 1.2km 法令 規制 １中専 (50,150) ⑤地域要因の 　将来予測 当該地域は、中規模戸建住宅地域に近接しており、都市計画道路「南大路線」の整備も相まって、徐々にではあ るが周辺農地等の宅地開発が進展し、熟成度が高まるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 転換造成後、区画割りして戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     20,100 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     18,700 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね奈良県北中部の宅地見込地地域である。需用者は中小規模の分譲住宅販売業者が主体となる。近隣地 域は、大規模住宅団地にも近く、周辺ではミニ開発も認められるが、最寄駅からはやや遠く、需給動向が好転してきて いるとはいえない中で、需要は低調であり、地価は下落傾向が持続している。街路条件等により価格は異なることから 、中心となる価格帯は見いだしずらいが、概ね１５，０００円～３０，０００円／㎡程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格の妥当性は同価格決定の理由の要旨の通りで、同価格は市場性を反映した市場価格といえる。素地取引は個別 性が高く、取得の困難性を反映し、控除後価格と比べて高位に求められた。控除価格は採算価格であるが主観の混入す る可能性は高く、相対精度はやや劣る。従って市場価値を示す比準価格を標準に、控除後価格水準、前年対象標準地価 格及び周辺住宅地の価格動向等を総合的に検討し、比準価格を減額修正した上記価格をもって鑑定評価額と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　桜井 3-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　    0.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　     17,600 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 88.1] [100.0] 100      19,900  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     19,800 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  -1.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向、高齢化率は増加傾向にあ る。低金利が続くが都心へのアクセスが劣ることか ら需要は低調で地価は全般的に下落傾向にある。 住宅団地に近い宅地見込地地域でミニ開発も行われ ている。都心アクセスが劣ることから、宅地転用の 必要性は低く、需要はやや低調に推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　   +3.0 環境　　　　　　　　　   -5.0 宅地造成　　　　　　　  -10.0 行政　　　　　　　　　    0.0 その他　　　　　　　　    0.0