別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天理 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -17 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 8,320,000 円  １㎡当たりの価格 27,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市南六条町元柳生方２３８番 ②地積 　(㎡) 307   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 2.5:1 住宅 Ｗ2 農地が広がる中の中 規模農家住宅が多い 集落地域 西3m市道、南側道 水道、下水 二階堂 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３ｍ市道 交通 施設 二階堂駅北東方 1.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅を主とする農家集落地域である。地域要因に特に大きな変動は認められず、当面は現状程度で推移する ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     27,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天理市内を中心に、隣接市を含む農家集落地域の圏域。需要者は当該地域に地縁・血縁関係を持つ当市内 の居住者が中心で、他の地域からの流入はほとんどない。旧来の農家集落地域であり、大規模開発等の需給に影響を与 えるような大きな変動はない。同市内の市街化区域内の住宅地と比較すると需要は弱含みである。取引には地縁的選好 性が働き、個別的要素が強く、中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 旧来の農家集落地域であり、周辺地域にアパート等の収益物件は見られない。自用目的の取引が支配的であり、賃貸市 場は形成されていない。したがって、収益価格は試算せず、取引価格の水準を指標として価格決定することが一般的と 認められるので、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [137.9] [100.0] 100 27,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     27,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 県全体に比較し、人口減少率はやや高く、高 齢化率はやや低い。取引件数は概ね横ばい程 度で推移。地域による選別化が進んでいる。 旧来の農家集落地域であり、需給に影響を及 ぼすような特段の要因はなく、地価は弱含み で推移。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +38.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％