別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天理 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -16 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　俊二   TEL.

鑑定評価額 11,600,000 円  １㎡当たりの価格 23,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市遠田町３７３番 ②地積 　(㎡) 498   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 不整形 1:2 住宅 Ｓ2 比較的大規模な農家 住宅が建ち並ぶ既成 住宅地域 南3.3m市道、東側道 水道、下水 柳本 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  28.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ３．３ｍ市道 交通 施設 柳本駅南西方 1.9km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に大きな変化はなく、今後とも現状維持で推移すると思われ る。最寄駅から距離があり需要は少なく、地価水準はやや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄天理線、橿原線及びＪＲ桜井線等の各沿線で、市街化調整区域内の農家住宅の多い住宅地域である。 同一需給圏における主たる需要者層は天理市の居住者であるが、用途性に着目すれば、奈良県中南部の市町に広がると 考えられる。当該地域は、既成住宅地域で地縁的選好性が強く、外部からの転入者は少ないと考えられる。画地規模が さまざまであるため、取引の中心となる価格帯を把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、市街化調整区域内の農家住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、収益物件はほとんど見受け られず、賃貸需要は認められないので収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求 められ、補修正も適切に行われていると思料され規範性は高い。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     37,600 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [160.2] [100.0] 100 23,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は 年々増加傾向にある。都心へのアクセスが劣 るため需要は低調で、地価は依然として弱含 みである。 農家住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地 域要因に大きな変化は見られない。地価は依 然として緩やかな下落傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％