別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天理 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -14 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 6,710,000 円  １㎡当たりの価格 49,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市櫟本町２９２９番１９ ②地積 　(㎡) 135   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北5.8m道路 水道、下水 櫟本 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　　北 ５．８ｍ道路 交通 施設 櫟本駅南東方 1.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地として熟成しており、今後とも現状維持と予測する。駅からの徒歩圏 外にあり、選好性が低下していることから需要は減少しており、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね天理市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者は、天理市の居住者を中心とし、近 隣市町からの転入も見られる。当該地域は、駅から徒歩圏外の存する丘陵部に開発された住宅地域で、天理市内では選 好性が劣る住宅地域であり、土地の需給動向は全般的にまだ弱含みである。市場での中心となる価格帯は、土地１２０ ㎡～１３０㎡程度で７百万円前後、中古住宅で、１千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から徒歩圏外にあり、賃貸市場の成熟の程度が低く、かつ、共同住宅の敷地としては規模が小さく、経済合理的な賃 貸住宅の建築を想定することが困難であることから、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の中小規 模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、代表標準地と の検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,100 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [128.3] [100.0] 100 49,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     50,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は僅少で、低金利を背景に 不動産市況は堅調に推移したが、天理市は人 口の減少、高齢化の進行により需要の二極化 が顕著である。 環境の比較的良好な郊外の住宅団地であるが 、駅への接近性が劣ることから、選好性が低 く地価は下落傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％