別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 天理 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   天理 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　俊二   TEL.

鑑定評価額 7,680,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 44,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 天理市櫟本町２２６８番１３ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 東6.2m道路 水道、下水 櫟本 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．２ｍ道路 交通 施設 櫟本駅東方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も大きな地域要因の変化は考えられず、当面は現状のまま 推移するものと予測される。地価水準は依然やや弱含みと思われる。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄天理線及びＪＲ桜井線等の各沿線で、天理市及びその周辺の市町の住宅地域である。需要者の中心は 天理市の居住者であり、市外からの転入者は少なく、一次取得者が多い。最寄駅から徒歩圏にある住宅地域であるが、 都心へのアクセスが劣るため需要は低調で、地価は依然としてやや弱含みで推移している。土地のみで１４０㎡～１５ ０㎡程度の画地で、８００万円前後が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、一部で賃貸共同住宅も見られるが、対象地の規模が小さく 経済合理的な経営が可能となるような賃貸住宅の建設が困難なため、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は 信頼性の高い豊富な事例から求められ規範性が高い。したがって、居住の快適性が重視される住宅地であることから、 市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　天理 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     53,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [103.0] 100 [ 96.9] [102.0] 100 54,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 天理市の人口は減少傾向にあり、高齢化率は 年々増加傾向にある。都心へのアクセスが劣 るため需要は低調で、地価は依然として弱含 みである。 中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、 価格形成要因に影響を及ぼすような地域要因 の変動は見られない。地価はやや弱含みで推 移している。 個別的要因について特段の変動は認められな い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％