鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

天理 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天理Ｂ -101	天理市		建付地	（　）	長方形	南6.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	天理Ｅ -111	天理市		更地	（　）	不整形	南5m道路、中間画地		１住居 (60,200)
c	天理Ｋ -4	天理市		建付地	（　）	長方形	南6.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	天理Ｋ -119	天理市		建付地	（　）	長方形	西6m道路、中間画地		１住居 (60,240)
e	天理Ｇ -117	天理市		更地	（　）	ほぼ台形	南6.1m市道、中間画地		準工 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 61,845	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,623	100 [ 100.0]	59,623	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 60,476	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 88.9]	67,279	100 [ 111.0]	60,612		60,600
c	(　 ) 63,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	60,456	100 [ 100.0]	60,456		60,500
d	(　 ) 69,410	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	68,448	100 [ 112.2]	61,005		61,000
e	(　 ) 59,337	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 93.6]	63,394	100 [ 115.3]	54,982		55,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -11.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,100 円／㎡]

天理 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,059,631	702,764	3,356,867	2,904,720	452,147	（　0.9724） 439,668	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,972,816 円　　　　（　 29,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天理 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	13.3 m x 23.5 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリ－タイプ　平均専有面積５０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

共同住宅としては一般的（外階段）

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	150.00	100.0	150.00	1,203	180,450	1.0	180,450
							1.0	180,450
2～ 2	居宅	150.00	100.0	150.00	1,213	181,950	1.0	181,950
							1.0	181,950
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		362,400		362,400
								362,400

⑨年額支払賃料	362,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,348,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,348,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 360,950 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,987,850 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	362,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,323 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 362,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 68,458 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,059,631 円　　　　（　 13,267 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ天理Ｄ（賃）　　　　-1	1,046 ( 1,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,172	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,225 円/㎡　月額支払賃料（　 1,203 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ天理Ｄ（賃）　　　　-3	1,177 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,270
c	Ｓ天理Ｅ（賃）　　　　-1	1,356 ( 1,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,233

天理 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	117,600 円	39,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	130,464 円	4,348,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,200 円	39,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,200 円	39,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 702,764 円　（　　　　　　 2,297 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,200,000 円	設計監理料率　 127,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0959 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,904,720 円（　　　　　 9,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,059,631 円
②総費用	702,764 円
③純収益　①－②	3,356,867 円
④建物等に帰属する純収益	2,904,720 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	452,147 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	439,668 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,437 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,972,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
天理 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

天理 -4

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　井岡　みや子

TEL.

鑑定評価額

18,400,000 円

１㎡当たりの価格

60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	天理市西長柄町３０番２				②地積　(㎡)	306 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート、営業所が混在する住宅地域	北6.1m市道	水道、下水	長柄 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 24.0 ｍ、規模　　 310 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　６．
１ｍ市道

交通

施設

長柄駅北西方

1.4km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅に共同住宅等が混在する住宅地域である。住宅地としては熟成しているため、地域要因に大
きな変化はなく、今後ともほぼ現況維持で推移すると予測する。地価水準はやや弱含みで下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 60,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 27,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ桜井線、近鉄天理線沿線で、概ね天理市の住宅地域である。需要者は市内居住者が大半を占め、市外
からの転入者は少ない。区画整理事業が実施された住宅地域であるが、最寄駅から距離があり生活利便性が劣るため需
要は強くない。土地は標準地と同程度の規模で１８００万円程度のものが取引の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパート等の収益物件も見られるものの、多くは自己所有地に建設されたものである。土地取得費の回収を必要としな
い賃料水準が形成されているため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する自己使用目的住宅の取引が
大半であることから、市場参加者の属性を踏まえ比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討
を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天理 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 79,400 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[131.8]

[100.0]
100

60,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

天理市の人口は減少傾向にあり、少子高齢化
が進行している。需要の地域間格差が拡大し
ており、選好性が高い地域以外では地価は弱
含みである。

良好な住環境のため住宅地としての需要はあ
るものの、最寄駅からやや遠く、画地規模も
大きいため地価は下落傾向が続いている。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

天理 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	天理Ｋ -4	天理市		建付地	（　）	長方形	南6.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	天理Ｂ -101	天理市		建付地	（　）	長方形	南6.9m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	天理Ｆ -1	天理市		建付地	（　）	長方形	西6m道路、中間画地		｢調区｣ (70,360)
d	天理Ｅ -9	天理市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m県道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 63,000	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	60,456	100 [ 98.0]	61,690	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	61,700
b	(　 ) 61,845	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	59,623	100 [ 100.0]	59,623		59,600
c	(　 ) 56,585	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	55,969	100 [ 94.1]	59,478		59,500
d	(　 ) 61,054	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,498	100 [ 99.8]	59,617		59,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 60,200 円／㎡]

天理 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,066,352	708,280	3,358,072	2,934,360	423,712	（　0.9724） 412,018	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	8,408,531 円　　　　（　 27,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

天理 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	ＬＳ2	300.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	306 ㎡	13.3 m x 23.5 m	前面道路：市道　 6.1 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積５０㎡　２ＬＤＫ　６戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,200	180,000	1.0	180,000
							1.0	180,000
2～ 2	共同住宅	150.00	100.0	150.00	1,220	183,000	1.0	183,000
							1.0	183,000
～

～

～

計		300.00	100.0	300.00		363,000		363,000
								363,000

⑨年額支払賃料	363,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,356,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,356,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,548 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,994,452 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	363,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,329 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 363,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 68,571 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,066,352 円　　　　（　 13,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ天理Ｄ（賃）　　　　-1	1,046 ( 1,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,222 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ天理Ｄ（賃）　　　　-3	1,177 ( 1,154)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,239
c	Ｓ天理Ｄ（賃）　　　　-103	1,469 ( 1,429)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,224

天理 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	118,800 円	39,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	130,680 円	4,356,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 43,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 336,600 円	39,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	39,600 円	39,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 708,280 円　（　　　　　　 2,315 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	39,600,000 円	設計監理料率　 128,000 円／㎡　×　 300.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0797 × 40 ％　＋ 0.0959 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,934,360 円（　　　　　 9,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,066,352 円
②総費用	708,280 円
③純収益　①－②	3,358,072 円
④建物等に帰属する純収益	2,934,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	423,712 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	412,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,346 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,408,531 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,500 円／㎡）