別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大和郡山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 9-2 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　村上　俊二   TEL.

鑑定評価額 520,000,000 円  １㎡当たりの価格 82,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月17日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市横田町１０９２番１ ②地積 　(㎡) 6,297   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） 台形 1.5:1 倉庫 Ｓ1 国道沿いに大規模物 流関連施設が多い地 域 北西38m国道、北側道 水道 国道郡山ＩＣ 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   155 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 流通業務施設地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     6,500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 対象地の接面国道は都市計画 道路拡幅事業中、現道路境界 から約１０ｍ迄かかる予定。 街 路 ３８ｍ国道 交通 施設 国道郡山ＩＣ駅北方 500m 法令 規制 ｢調区｣  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 高速のＩＣに近い国道沿いの流通業務関連施設が多い地域で、ネット販売等の増加に伴い物流施設の需要は堅調 に推移しており、地価は、依然やや上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層流通業務施設地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 都市計画道路一部予定地　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良県を中心とする近畿圏の流通業務地区と判断した。需要者は全国展開する大手物流事業者、大阪、 名古屋等で流通業務関連施設等を運営する資金力のある企業が中心である。震災リスクの回避による内陸部での物流施 設の需要が増大している。交通アクセスに恵まれた流通業務地の供給は少なく、阪神間との利便性にも恵まれており、 需要は堅調で価格は依然として上昇傾向で推移している。規模がさまざまで中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、幹線道路沿いの流通業務地域であり、自社所有目的での取引が一般的で、賃貸市場は成立し ていないと判断されるので収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格はやや広範囲の地域の信頼性の高い豊富な事 例から求められ、地域要因の格差がやや大きいが補修正は適切に行われていると思料される。したがって、本件におい ては、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ禍の地価への影響は先行き不透明 であるが、ネット通販の拡大等により、交通 アクセスに恵まれた大規模流通業務施設の需 要は堅調である。 高速道路のＩＣの近くにある幹線道路沿いの 流通業務地域に存しており、流通業務施設の 需要は堅調で、地価は緩やかな上昇傾向で推 移している。 都市計画道路予定地を含むが、最有効使用に 支障がないと判断される。角地であるが効用 はほとんど認めらない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％