別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大和郡山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 9-1 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 1,980,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市西町１５９番６外 ②地積 　(㎡) 47,324   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 高度地区最高31m 地区計画等 (70,200) 不整形 3:1 工場 大中規模の工場等が 建ち並ぶ内陸型の工 業団地 北西8m市道、四方路 水道、ガス、下水 平端 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   500 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 360.0 ｍ、奥行　約　　 130.0 ｍ、規模　　    47,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ８ｍ市道、四方路 交通 施設 平端駅北西方 600m 法令 規制 工専 (70,200) 高度地区最高31m 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 食品関連・金属機械関連等の工場等が立地する内陸型の工業団地として熟成しており、今後とも現状維持と予測 する。周辺の道路網の整備と相まって、内陸型工場適地の需要増により地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県内を含む関西圏内陸部の工業地域である。需要者の中心は、資本力を有する大企業等である。当該 地域は、奈良県内で最大の規模を有する昭和工業団地内に位置し、主要幹線道路とのアクセスに恵まれた工業地域であ る。内陸型の規模のまとまった工業地の供給が少なく需要は底堅い。取引件数が少なく、規模や価格帯は様々であり、 市場での中心となる価格帯は見いだせない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大規模工場地としての賃貸市場が成立していないため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の工場 地・倉庫地等の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は十分に説得性を有すると判断し、比準価 格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 鉱工業生産指数は弱含みで推移したものの、 設備投資は穏やかな増加傾向にあり、工場地 需要の根強さが維持されている。 交通利便性に優位性を有する内陸型の工業団 地であり、周辺の道路網の整備等に伴う需要 の増加により、地価は上昇傾向で推移した。 やや不整形であるが、規模の観点から特段の 減価要因とはならず、個別的要因に変動はな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％