鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ａ -114	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	大和郡山Ｃ -17	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		｢調区｣ (70,400)
c	大和郡山Ｈ -119	大和郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東（駅前広場）市道、北16m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
d	桜井Ｆ -6	桜井市		建付地	（　）	台形	南21m県道、西4m、角地		準住居高度地区最高15m (70,200)
e	橿原Ｉ -9	橿原市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東5.4m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,324)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	135,997	100 [ 135.8]	100,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 75,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	94,835	100 [ 93.2]	101,754		102,000
c	(　 ) 126,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	120,570	100 [ 133.2]	90,518		90,500
d	(　 ) 63,557	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 102.0]	69,234	100 [ 70.8]	97,788		97,800
e	(　 ) 79,707	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	83,902	100 [ 85.9]	97,674		97,700

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -27.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,500 円／㎡]

大和郡山 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,999,860	3,524,100	13,475,760	9,160,800	4,314,960	（　0.9468） 4,085,404	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	81,708,080 円　　　　（　 57,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,417 ㎡	25.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造の店舗１棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

店舗１棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,800	1,440,000	5.0	7,200,000
							4.0	5,760,000
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,440,000		7,200,000
								5,760,000

⑨年額支払賃料	1,440,000 円　×　12ヶ月　＝　 17,280,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,280,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,434,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,845,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,200,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 66,024 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,760,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,088,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,999,860 円　　　　（　 11,997 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ桜井Ｉ（賃）　　　　-106	2,529 ( 2,411)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	1,945	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,931 円/㎡　月額支払賃料（　 1,800 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-3	1,922 ( 1,886)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,922
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和郡山 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	528,000 円	132,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	518,400 円	17,280,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,091,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,122,000 円	132,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	132,000 円	132,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,524,100 円　（　　　　　　 2,487 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	132,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,160,800 円（　　　　　 6,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,999,860 円
②総費用	3,524,100 円
③純収益　①－②	13,475,760 円
④建物等に帰属する純収益	9,160,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,314,960 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,085,404 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,883 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,708,080 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 57,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大和郡山 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和郡山 5-8

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　梅本　剛

TEL.

鑑定評価額

131,000,000 円

１㎡当たりの価格

92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月5日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	74,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和郡山市小林町西３丁目１番２｢小林町西３－１－２８｣				②地積　(㎡)	1,417 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	不整形 1:2	店舗Ｓ1	低層店舗、事業所等が混在する路線商業地域	東33m県道、背面道	水道、ガス、下水	大和小泉 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 80 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３３ｍ県道

交通

施設

大和小泉駅南東方

600m

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、事務所等が混在する路線商業地域である。地域要因に特に大きな変動は認められず、当面は現状程度で推
移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 97,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 62,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主要幹線道路沿いの路線商業地域で、その圏域は奈良県北中和地区全域。需要者は沿道型店舗、事業所等
を目的とする地元事業者及び広範囲にチェーン展開している法人等。国道２４号及び２５号等交通量の多い幹線道路沿
道においては堅調な需要が認められる。市場における取引数は少なく、取引には個別性が強く、取引価格帯もまちまち
であることから、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や事業所等が混在する路線商業地域である。沿道型店舗の出店においては定期借地制度が活用されるケ
ースが多く、投資対象としての取引市場は未成熟である。また、テナント対象業種によって家賃負担能力が異なり、収
益価格の算定の過程において想定要素が多いため信頼性にやや劣る。したがって、本件においては市場の取引価格を反
映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和郡山 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 91,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 98.0]

[100.0]
100

92,900

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

商業地の需要は地域的に限定されており、駅
前や国道沿道等に一定の需要がある一方、旧
来の商店街は衰退傾向。

交通量の多い幹線道路沿道の路線商業地域で
、最寄駅への接近性も良いが、特段の上昇要
因もなく、地価は横ばい程度で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ａ -114	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	大和郡山Ｂ -14	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m国道、東6.2m、北西3.3m、三方路		準工高度地区最高20m 土地区画整理事業 (70,200)
c	大和郡山Ｃ -17	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南12m国道、中間画地		｢調区｣ (70,400)
d	天理Ｇ -105	天理市		更地	（　）	ほぼ整形	西15m国道、中間画地		準工 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	135,997	100 [ 135.8]	100,145	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 105,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,256	100 [ 106.0]	97,411		97,400
c	(　 ) 75,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	94,835	100 [ 97.0]	97,768		97,800
d	(　 ) 60,386	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	66,626	100 [ 70.9]	93,972		94,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -23.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 97,400 円／㎡]

大和郡山 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため、再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,521,818	3,585,356	13,936,462	9,299,600	4,636,862	（　0.9468） 4,390,181	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	87,803,620 円　　　　（　 62,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	800.00	Ｓ1	800.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,417 ㎡	25.0 m x 44.0 m	前面道路：県道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗：一棟貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	800.00	100.0	800.00	1,912	1,529,600	8.0	12,236,800
							2.0	3,059,200
～

～

～

～

計		800.00	100.0	800.00		1,529,600		12,236,800
								3,059,200

⑨年額支払賃料	1,529,600 円　×　12ヶ月　＝　 18,355,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,355,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,523,482 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,831,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,236,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 112,211 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,059,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 577,889 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,521,818 円　　　　（　 12,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ｂ（賃）　　　　-2	2,752 ( 2,667)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	2,118	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,990 円/㎡　月額支払賃料（　 1,912 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和郡山Ｊ（賃）　　　　-101	1,911 ( 1,815)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [124.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,857
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和郡山 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	536,000 円	134,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	550,656 円	18,355,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,091,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,139,000 円	134,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	134,000 円	134,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,585,356 円　（　　　　　　 2,530 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9468

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	134,000,000 円	設計監理料率　 160,000 円／㎡　×　 800.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0694	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0563 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,299,600 円（　　　　　 6,563 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,521,818 円
②総費用	3,585,356 円
③純収益　①－②	13,936,462 円
④建物等に帰属する純収益	9,299,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,636,862 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,390,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,098 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 87,803,620 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 62,000 円／㎡）