鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｈ -119	大和郡山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東（駅前広場）市道、北16m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
b	大和郡山Ａ -114	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	大和郡山Ｃ -203	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4.7m市道、北4.7m、準角地		商業高度地区最高25m (90,282)
d	橿原Ｉ -118	橿原市		建付地	（　）	長方形	西10m国道、北6m、角地		商業高度地区最高31m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 126,598	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	120,570	100 [ 100.0]	120,570	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 122,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	135,997	100 [ 96.6]	140,784		145,000
c	(　 ) 137,351	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	134,658	100 [ 106.0]	127,036		131,000
d	(　 ) 131,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	128,558	100 [ 94.8]	135,610		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 135,000 円／㎡]

大和郡山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

主たる需要者がマンションデベロッパーと考えられるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,041,590,256	1,834,354,137	14	430,000	5,991.70	260,000	7,273.59
⑧開発法による価格	207,236,119 円　　　　（　 133,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,554 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,554.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
816.03 ㎡	7,273.59 ㎡	6,216.00 ㎡	1,057.59 ㎡	5,991.70 ㎡	ＲＣ・9F ( 75 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.5 ％）	（ 468.1 ％）	（ 400.0 ％）	（ 68.1 ％）	（ 82.38 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	49.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

430,000 円／㎡

店舗等

435,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 430,000 円／㎡　　×　　 4,960.76 ㎡　　＝　　　　 2,133,126,800 円

店舗等

　 435,000 円／㎡　　×　　 1,030.94 ㎡　　＝　　　　 448,458,900 円

合　計　　　　　　　　 2,581,585,700 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 260,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 267,800 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 267,800 円／㎡　　×　　　 7,273.59 ㎡　　＝　　　　 1,947,867,402 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,581,585,700 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 258,158,570 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,206,025,972 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	9 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	27 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	206,526,856 円	( 8 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 179,203,353 円
	販売総額(2期)	1,858,741,704 円	( 72 ％)	×　　0.7951	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,477,885,529 円
	販売総額(3期)	516,317,140 円	( 20 ％)	×　　0.7447	（ 27 ヶ月）	＝　　 384,501,374 円
収入合計		－	－	－	－	2,041,590,256 円
支出	建築工事費(1期)	292,180,110 円	( 15 ％)	×　　0.9366	（ 6 ヶ月）	＝　　 273,655,891 円
	建築工事費(2期)	292,180,110 円	( 15 ％)	×　　0.8677	（ 13 ヶ月）	＝　　 253,524,681 円
	建築工事費(3期)	1,363,507,181 円	( 70 ％)	×　　0.7951	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,084,124,560 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	129,079,285 円	( 50 ％)	×　　0.9064	（ 9 ヶ月）	＝　　 116,997,464 円
	販売管理費(2期)	129,079,285 円	( 50 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 106,051,541 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,834,354,137 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,041,590,256 円　　－　　　　　　 1,834,354,137 円　　＝　　　　　 207,236,119 円 133,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大和郡山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和郡山 5-3

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　西本　喜臣

TEL.

鑑定評価額

208,000,000 円

１㎡当たりの価格

134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	105,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月24日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和郡山市高田町２番１外				②地積　(㎡)	1,554 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (90,400)
	1.5:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ9	中高層の店舗兼共同住宅が多い駅前商業地域	東（駅前広場）市道、三方路	水道、ガス、下水	郡山駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

駅前広場（ロータリ
ー）

交通

施設

郡山駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、中層の店舗兼共同住宅が見られる商業地域である。地域要因に特段の変化は無く、今後も現状のま
ま推移すると予測される。地価は概ね横ばいで推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 131,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大和郡山市及びその周辺市町を中心とした、奈良県北中部における鉄道駅周辺の商業地域である。主な需
要者は、店舗、営業所等の出店を企図する法人や個人事業主等のほか、生活利便性が良好なことから、マンション用地
としての需要も見込まれる。繁華性が低く商業地としての需要は弱含みであるが、住宅への転用が見られることから、
地価は概ね横ばいで推移している。取引の個別性が強く、需要の中心となる取引水準、取引規模の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、標準地と代替性を有する取引事例を多数収集、選択して求めたものであり、市場性を有し、実証性を反映
した試算価格を求めることができた。開発法による価格は、最有効使用のマンションの建築を想定し、マンションデベ
ロッパーの投資採算性に着目した価格であり、説得力を有する。よって、比準価格と開発法による価格は同等の規範性
を有するものと判断し、両試算価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　天理 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 134,000 円／㎡

[ 96.3]
100

100
[100.0]

100
[102.6]

[103.0]
100

130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

大和郡山市の人口は減少傾向で、高齢化率が
進んでいる。駅前の商業地においては一定の
需要があり、需給は均衡している。

地域要因に変化は無く、地価は概ね横ばいで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -6.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和郡山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｂ -14	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ台形	南15m国道、東6.2m、北西3.3m、三方路		準工高度地区最高20m 土地区画整理事業 (70,200)
b	大和郡山Ｃ -205	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南7.3m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,400)
c	大和郡山Ａ -114	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	北18m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
d	橿原Ｂ -102	橿原市		更地	（　）	ほぼ整形	北12.7m国道、西6m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 105,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	103,256	100 [ 76.0]	135,863	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 93,608	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 92.0]	100 [ 100.0]	101,748	100 [ 78.7]	129,286		133,000
c	(　 ) 122,397	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	135,997	100 [ 90.1]	150,940		155,000
d	(　 ) 137,168	100 [ 130.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	101,686	100 [ 67.3]	151,094		156,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	隣地購入	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -26.0	環境　　　　 +2.0
d	隣地購入	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 136,000 円／㎡]

大和郡山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

主たる需要者はマンションデベロッパーと判断したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,035,488,335	1,832,549,860	14	437,000	5,991.70	270,000	7,273.59
⑧開発法による価格	202,938,475 円　　　　（　 131,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 5-3　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,554 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,554.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
816.03 ㎡	7,273.59 ㎡	6,216.00 ㎡	1,057.59 ㎡	5,991.70 ㎡	ＲＣ・9F ( 62 戸) 80㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 52.5 ％）	（ 468.1 ％）	（ 400.0 ％）	（ 68.1 ％）	（ 82.38 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	90 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	49.0 ｍ 30.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

437,000 円／㎡

店舗等

460,000 円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 437,000 円／㎡　　×　　 4,960.76 ㎡　　＝　　　　 2,167,852,120 円

店舗等

　 460,000 円／㎡　　×　　 1,030.94 ㎡　　＝　　　　 474,232,400 円

合　計　　　　　　　　 2,642,084,520 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 270,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 278,100 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考に査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 278,100 円／㎡　　×　　　 7,273.59 ㎡　　＝　　　　 2,022,785,379 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 2,642,084,520 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 264,208,452 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,286,993,831 円

(4)-4　投下資本収益率	14 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	11 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	18 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	24 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	132,104,226 円	( 5 ％)	×　　0.8868	（ 11 ヶ月）	＝　　 117,150,028 円
	販売総額(2期)	132,104,226 円	( 5 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 108,536,832 円
	販売総額(3期)	2,377,876,068 円	( 90 ％)	×　　0.7611	（ 25 ヶ月）	＝　　 1,809,801,475 円
収入合計		－	－	－	－	2,035,488,335 円
支出	建築工事費(1期)	202,278,538 円	( 10 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 185,368,052 円
	建築工事費(2期)	202,278,538 円	( 10 ％)	×　　0.8397	（ 16 ヶ月）	＝　　 169,853,288 円
	建築工事費(3期)	1,618,228,303 円	( 80 ％)	×　　0.7695	（ 24 ヶ月）	＝　　 1,245,226,679 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	158,525,071 円	( 60 ％)	×　　0.9164	（ 8 ヶ月）	＝　　 145,272,375 円
	販売管理費(2期)	105,683,381 円	( 40 ％)	×　　0.8216	（ 18 ヶ月）	＝　　 86,829,466 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,832,549,860 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,035,488,335 円　　－　　　　　　 1,832,549,860 円　　＝　　　　　 202,938,475 円 131,000 円／㎡