別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大和郡山 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -10 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　松山　順一   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 64,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市満願寺町５３０番１５外 ②地積 　(㎡) 166   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 大和小泉 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     5 ｍ、西    10 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　　　北９ ｍ市道 交通 施設 大和小泉駅北方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現状維持と予測する。バス圏にある住宅地域で選好性がやや 低く、需要は弱含みであることから、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね大和郡山市の中小規模一般住宅地域を中心とする圏域である。需要者の中心は、大和郡山市の居住者 であるが、近隣市町からの転入も一部見られる。当該地域は、開発規模の小さい住宅地域で、駅からバス圏にあること から、駅に近い住宅地へ需要がシフトしており、土地の需給動向は全般的に弱含みである。市場での中心となる価格帯 は、土地１５０㎡程度で１千万～１．２千万円前後、新築住宅で２．５千万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 接近条件が劣ることから賃貸市場の成熟の程度が低いため、収益価格は試算しなかった。当該地域は、主に自用目的の 中規模住宅の取引が中心であり、市場の特性を勘案のうえ求めた比準価格は説得性を十分に有すると判断し、代表標準 地との検討を踏まえて比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [148.7] [101.0] 100 64,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は僅少で低金利を背景に不 動産市況は堅調に推移したが、大和郡山市は 人口の減少、高齢化の進行により需要の二極 化が顕著である。 駅への接近性が劣る古くに開発された住宅地 域であることから、選好性が低く、競合物件 も多いため地価はやや下落傾向で推移した。 個別的要因に変化はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　 +15.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％