別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大和郡山 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -7 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　梅本　剛   TEL.

鑑定評価額 9,790,000 円  １㎡当たりの価格 69,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市小泉町２２３４番１５ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,168) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 小規模の建売住宅が 多い住宅地域 西4.2m市道 水道、ガス、下水 大和小泉 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．２ ｍ市道 交通 施設 大和小泉駅北西方 980m 法令 規制 １住居 (60,168) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ大和小泉駅圏の、小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域である。地域要因に大きな変動はなく、当該地域につ いては当面は現状程度で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ大和小泉駅を中心とする大和郡山市南部の住宅地域。需要者は同市居住者又は地縁・血縁関係者が中 心であり、同一需給圏外からの転入は少ない。周辺地域では、ミニ開発等も散見され、最寄駅まで徒歩圏内であること から、需要は比較的安定しており、価格はほぼ横ばいで推移している。需要の中心となる価格帯は、土地は、１４０㎡ 程度で、１０００万円程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模戸建住宅が多い住宅地域であり、対象不動産の規模で共同住宅を想定することは事業採算性の観点からも非現実 である。したがって、収益価格は試算せず、主に戸建住宅地の取引事例を基にして、市場の実態を反映した比準価格を 採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [138.4] [101.0] 100 69,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向。高齢化率は県全体よりもや や高い。駅徒歩圏等の利便性の高い地域は需 要が安定しているが、バス便等条件の劣る地 域では弱含み。 駅徒歩圏の住宅地域である。道路幅員にやや 劣る箇所もあり、車両での通行にやや劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％