鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和郡山 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｊ -125	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m市道、東2.7m、角地		１住居高度地区最高15m (60,160)
b	大和郡山Ｂ -2	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.5m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,330)
c	大和郡山Ｂ -5	大和郡山市		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、東6m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
d	大和郡山Ｄ -103	大和郡山市		建付地	（　）	不整形	東3.3m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e	大和郡山Ａ -109	大和郡山市		更地	（　）	長方形	西8.2m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 95,042	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 111.0]	85,623	100 [ 90.2]	94,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	98,700
b	(　 ) 89,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	89,129	100 [ 93.0]	95,838		99,700
c	(　 ) 101,735	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	94,991	100 [ 100.7]	94,331		98,100
d	(　 ) 88,435	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	91,264	100 [ 92.1]	99,092		103,000
e	(　 ) 88,308	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	88,308	100 [ 93.8]	94,145		97,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +11.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,000 円／㎡]

大和郡山 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地を形成している。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,561,939	1,214,608	5,347,331	4,515,590	831,741	（　0.9738） 809,949	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,873,938 円　　　　（　 43,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	184 ％	390 ㎡	19.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ　平均専有面積４７㎡　２ＤＫ　９戸

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

３階建て共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	90.0	135.00	1,380	186,300	2.0	372,600
							1.0	186,300
2～ 3	住宅	150.00	95.0	142.50	1,400	199,500	2.0	399,000
							1.0	199,500
～

～

～

計		450.00	93.3	420.00		585,300		1,170,600
								585,300

⑨年額支払賃料	585,300 円　×　12ヶ月　＝　 7,023,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,023,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 582,959 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,440,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,170,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 585,300 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 110,564 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,561,939 円　　　　（　 16,825 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ｈ（賃）　　　　-1	1,639 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,425	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,426 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ大和郡山Ｈ（賃）　　　　-2	1,468 ( 1,430)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,468
c	Ｓ大和郡山Ｂ（賃）　　　　-1	1,315 ( 1,271)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,289

大和郡山 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	203,100 円	67,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	210,708 円	7,023,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 575,400 円	67,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,700 円	67,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,700 円	67,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,214,608 円　（　　　　　　 3,114 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,700,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,515,590 円（　　　　　 11,578 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,561,939 円
②総費用	1,214,608 円
③純収益　①－②	5,347,331 円
④建物等に帰属する純収益	4,515,590 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	831,741 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	809,949 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,077 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,873,938 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大和郡山 -5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和郡山 -5

奈良県

奈良第２

氏名

不動産鑑定士　村上　俊二

TEL.

鑑定評価額

38,600,000 円

１㎡当たりの価格

99,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	79,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和郡山市城南町２５６番１４｢城南町２－９｣				②地積　(㎡)	390 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,184)
	1:1	住宅Ｗ2	一般住宅の中に営業所等が見られる既成住宅地域	南4.6m市道	水道、ガス、下水	近鉄郡山 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 35 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 340 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．６ｍ市道

交通

施設

近鉄郡山駅西方

350m

法令

規制

１住居
(60,184)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中に営業所等が散見される既成住宅地域であり、大きな変化を及ぼすと思われる地域要因等は特段見
受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測する。需給関係は比較的堅調に推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 99,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 41,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は近鉄橿原線、ＪＲ関西本線等の沿線で、概ね大和郡山市及び周辺の市町の共同住宅も混在する住宅地であ
る。需要者の中心は大和郡山市の居住者であるが、市外からの転入者も見受けられる。成熟した住宅地で画地規模がや
や大きい区画が多い。近隣地域は生活利便性が良好で市内でも地縁的選好性が高く安定した需要が認められる。画地規
模がさまざまで規模によって価格水準が異なるため、市場での中心となる価格帯は見い出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の周辺には賃貸共同住宅も存し一定の賃貸需要は認められるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されてお
らず、収益価格は低位に求められた。需要者は自己居住目的の個人が中心であり、居住の快適性及び利便性等を重視し
て取引を行うものと考えられる。一方、比準価格は信頼性の高い豊富な事例から求められ、補修正も適切に行われてい
ると思料される。したがって、収益価格は参考にとどめ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     99,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大和郡山（県） -3          　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     99,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はやや減少し高齢化率は増加傾向にある
。駅徒歩圏の利便性の良い住宅地はほぼ横ば
いであるが、接近性が劣る地域では弱含みで
推移している。

地域要因に特段の変化は見られないが、利便
性に優れた住宅地域で根強い需要がある。地
価は比較的安定して推移している。

個別的要因について特段の変動は認められな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

大和郡山 -5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和郡山Ｂ -118	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東3.3m道路、南4m、角地		１住居高度地区最高15m (60,160)
b	大和郡山Ｂ -109	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,240)
c	大和郡山Ａ -107	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.4m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,240)
d	大和郡山Ａ -1	大和郡山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5m市道、東4m、角地		１住居高度地区最高15m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 108,538	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	102,961	100 [ 105.5]	97,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	101,000
b	(　 ) 106,192	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	106,192	100 [ 113.7]	93,397		97,100
c	(　 ) 117,046	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	112,544	100 [ 115.6]	97,356		101,000
d	(　 ) 107,194	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	100,088	100 [ 108.0]	92,674		96,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +11.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 99,000 円／㎡]

大和郡山 -5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,480,546	1,205,294	5,275,252	4,482,240	793,012	（　0.9738） 772,235	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	16,088,229 円　　　　（　 41,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和郡山 -5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	150.00	Ｓ3	450.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	184 ％	390 ㎡	19.5 m x 20.5 m	前面道路：市道　 4.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造の３階建の共同住宅（ファミリータイプ、平均専有面積約４７㎡程度）

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

類似の共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	150.00	90.0	135.00	1,360	183,600	2.0	367,200
							1.0	183,600
2～ 3	住宅	150.00	95.0	142.50	1,384	197,220	2.0	394,440
							1.0	197,220
～

～

～

計		450.00	93.3	420.00		578,040		1,156,080
								578,040

⑨年額支払賃料	578,040 円　×　12ヶ月　＝　 6,936,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 420.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,936,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 575,728 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,360,752 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,156,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 578,040 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 109,193 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,480,546 円　　　　（　 16,617 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和郡山Ａ（賃）　　　　-1	1,480 ( 1,455)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,480	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,410 円/㎡　月額支払賃料（　 1,384 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ橿原Ａ（賃）　　　　-103	1,697 ( 1,639)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	1,358
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和郡山 -5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	201,600 円	67,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	208,094 円	6,936,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 90,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 571,200 円	67,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,200 円	67,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,200 円	67,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,205,294 円　（　　　　　　 3,090 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9738

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,200,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 450.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 45 ％　＋　0.0696 × 40 ％　＋ 0.0952 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,482,240 円（　　　　　 11,493 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,480,546 円
②総費用	1,205,294 円
③純収益　①－②	5,275,252 円
④建物等に帰属する純収益	4,482,240 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	793,012 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	772,235 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,088,229 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,300 円／㎡）