別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大和郡山 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和郡山 -4 奈良県 奈良第２ 氏名  不動産鑑定士　井岡　みや子   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 71,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 58,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和郡山市小南町４８８番８８ ②地積 　(㎡) 204   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 高度地区最高15m 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 筒井 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    45 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 筒井駅北西方 1.4km 法令 規制 １中専 (60,150) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。住宅地としては熟成しているため今後ともほぼ現状維持 で推移するものと予測する。地価水準はやや下落傾向にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ関西本線、近鉄橿原線沿線で概ね大和郡山市の住宅地である。需要者は市内及び隣接市居住者が大半 を占めるが近接市町からの転入もある。最寄駅からはやや遠いが、区画が整然としており、生活利便性も高いため、需 給関係は比較的安定している。土地は標準地と同程度の規模で１５００万円程度の物件が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住用の戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地で、収益物件は見当たらない。自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場 が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。居住の快適性を重視する住宅地であることから、自用目的で 取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると判断されるので、比準価格を採用し、代表 標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和郡山 -5                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [138.4] [104.0] 100 71,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     72,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大和郡山市の人口は減少傾向で、少子高齢化 が進行している。需要の地域間格差が拡大し ており、選好性が高い地域以外では地価は弱 含みである。 最寄駅からはやや遠いものの、良好な住環境 のため住宅地としての人気は根強い。しかし ながら、有効需要の減少により地価は下落傾 向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　 +13.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％