鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和高田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｇ -11	大和高田市		底地	（　）	袋地等	北6.5m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,390)
b	大和高田Ｌ -104	大和高田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
c	王寺Ｈ -6	北葛城郡王寺町		更地	（　）	長方形	東6m町道、中間画地		近商高度地区最高20m (90,200)
d	河合Ｌ -306	北葛城郡河合町		更地	（　）	ほぼ台形	南東17m町道、中間画地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
e	香芝Ａ -120	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17m市道、北5.9m、角地		近商高度地区最高20m (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 13,145) 26,290	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 56.0]	77,696	100 [ 75.5]	102,909	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	105,000
b	(　 ) 91,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,700	100 [ 89.2]	102,803		105,000
c	(　 ) 76,500	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,500	100 [ 72.7]	105,227		107,000
d	(　 ) 101,471	100 [ 100.0]	[ 95.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	96,803	100 [ 92.3]	104,879		107,000
e	(　 ) 135,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,201	100 [ 128.1]	103,982		106,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -18.0
a	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -9.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +39.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

大和高田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存しており、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,335,452	7,777,702	32,557,750	27,932,800	4,624,950	（　0.9234） 4,270,679	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	85,413,580 円　　　　（　 63,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	915.76	ＲＣ4F1B	2,630.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	1,343 ㎡	22.0 m x 41.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロアー貸し）、２階：事務所（フロア内部分貸し）、３、４階：共同住宅（各階６戸）

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

類似不動産としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	621.37	65.0	403.89	2,400	969,336	5.0	4,846,680
							2.0	1,938,672
2～ 2	事務所	887.83	85.0	754.66	1,750	1,320,655	5.0	6,603,275
							2.0	2,641,310
3～ 4	住宅	560.51	80.0	448.41	1,340	600,869	2.0	1,201,738
							1.0	600,869
～

～

計		2,630.22	78.1	2,055.37		3,491,729		13,853,431
								5,781,720

⑨年額支払賃料	3,491,729 円　×　12ヶ月　＝　 41,900,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,055.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 756,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	41,900,748 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 756,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,540,510 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,116,238 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,853,431 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,036 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,781,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,092,178 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,335,452 円　　　　（　 30,034 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和高田Ｌ（賃）　　　　-101	1,700 ( 1,696)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,471	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,492 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｉ（賃）　　　　-102	2,447 ( 2,400)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	2,517
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,624,000 円	406,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,279,702 円	42,656,748　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 712,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,500 円	406,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	406,000 円	406,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	406,000 円	406,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,777,702 円　（　　　　　　 5,791 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9234

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	406,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 2,630.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,932,800 円（　　　　　 20,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,335,452 円
②総費用	7,777,702 円
③純収益　①－②	32,557,750 円
④建物等に帰属する純収益	27,932,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,624,950 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,270,679 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,180 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,413,580 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大和高田 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和高田 5-2

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　藤田　秀紀

TEL.

鑑定評価額

138,000,000 円

１㎡当たりの価格

103,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	81,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和高田市西町２６７番２｢西町１－８｣				②地積　(㎡)	1,343 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1:2	銀行ＲＣ4	店舗、金融機関等が建ち並ぶ商業地域	南16m市道、東側道	水道、ガス、下水	大和高田 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 110 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

大和高田駅南西方

600m

法令

規制

商業
(90,400)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、官公庁に近い店舗、金融機関が建ち並ぶ商業地域であり、概ね現況維持の緩慢な推移を示す地域と
予測する。地価動向としては、近隣地域内に新規店舗の出店もあることから、地価は安定していると推測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 108,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 66,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良県中和地区内の商業地である。需要者の中心は概ね中和地区内の事業者またはマンション開発業者
に限られる。当該地域は、近鉄大和高田駅から比較的近い商業地域であり、昨今、近隣に新規店舗やマンションが立地
し、地価はコロナ禍があったにもかかわらず、安定している。取引価格は多様であり、需要の中心となる価格の指摘は
困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益価格は昨今の賃料水準の低下傾向等を反映し、やや低位に試算された。比準価格は同一需給圏内の取引事例（大和
高田市、香芝市、王寺町内の商業地）から試算された価格であり、実証的である。本件では市場性を反映した比準価格
を相対的に重視することとし、収益価格水準にも配慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　大和高田 5-1               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    103,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅前の大型商業施設に市内の顧客が流出する
傾向が続き、店舗経営に影響を与えつつある
。なお、コロナの影響は現段階では不明であ
る。

店舗や金融機関、官公庁舎が建ち並ぶ地域で
あり、昨今、新規店舗の進出も見受けられ、
地価は概ね安定している。

近隣地域では概ね標準的な画地であり、競争
・代替関係等の個別的要因の変動は特段認め
られない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

大和高田 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｌ -104	大和高田市		更地	（　）	ほぼ台形	北東12m県道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,400)
b	香芝Ａ -120	香芝市		更地	（　）	ほぼ長方形	東17m市道、北5.9m、角地		近商高度地区最高20m (90,300)
c	香芝Ｆ -102	香芝市		更地	（　）	長方形	西20m国道、南4m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)
d	王寺Ｈ -1	北葛城郡王寺町		更地	（　）	不整形	東10m国道、北西6.7m、角地		近商高度地区最高20m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,700	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	91,700	100 [ 95.1]	96,425	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	98,400
b	(　 ) 135,865	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	133,201	100 [ 119.8]	111,186		113,000
c	(　 ) 102,404	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	95,937	100 [ 91.2]	105,194		107,000
d	(　 ) 105,552	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	114,980	100 [ 104.8]	109,714		112,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 108,000 円／㎡]

大和高田 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	40,519,097	7,783,549	32,735,548	27,932,800	4,802,748	（　0.9234） 4,434,858	（ 5.3 - 0.3 ） 5.0％
	⑧収益価格	88,697,160 円　　　　（　 66,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	915.76	ＲＣ4F1B	2,630.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	1,343 ㎡	22.0 m x 41.4 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア－貸し）、２階事務所（フロア－内部分貸し）、３階～４階共同住宅（各階６戸）

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

同種の建物の標準的な床面積を参考にした。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	621.37	65.0	403.89	2,418	976,606	5.0	4,883,030
							2.0	1,953,212
2～ 2	事務所	887.83	85.0	754.66	1,750	1,320,655	5.0	6,603,275
							2.0	2,641,310
3～ 4	住宅	560.51	80.0	448.41	1,350	605,354	2.0	1,210,708
							1.0	605,354
～

～

計		2,630.22	78.1	2,055.37		3,507,969		13,907,721
								5,805,230

⑨年額支払賃料	3,507,969 円　×　12ヶ月　＝　 42,095,628 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,055.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	7,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 756,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、未計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	42,095,628 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 756,000 円　　×　　 8.3 ％　＝　　 3,556,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	39,294,943 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,907,721 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 127,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,805,230 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,096,620 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	40,519,097 円　　　　（　 30,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ王寺Ｈ（賃）　　　　-2	2,661 ( 2,616)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,511 円/㎡　月額支払賃料（　 2,418 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ香芝Ｇ（賃）　　　　-2	2,360 ( 2,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,360
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,624,000 円	406,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,285,549 円	42,851,628　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 712,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,349,500 円	406,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	406,000 円	406,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	406,000 円	406,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により十分担保されており、未計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 7,783,549 円　（　　　　　　 5,796 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9234

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	406,000,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 2,630.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0688	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0548 ×　 40 ％　＋　0.0651 × 35 ％　＋ 0.0965 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	27,932,800 円（　　　　　 20,799 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	40,519,097 円
②総費用	7,783,549 円
③純収益　①－②	32,735,548 円
④建物等に帰属する純収益	27,932,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,802,748 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,434,858 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,697,160 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,000 円／㎡）