鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

大和高田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｄ -103	大和高田市		更地	（　）	ほぼ整形	東6m私道、南3.8m、角地		１住居高度地区最高15m (60,200)
b	大和高田Ｄ -104	大和高田市		建付地	（　）	長方形	東6m道路、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
c	大和高田Ｇ -12	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ整形	南6m市道、西4m、角地		１住居高度地区最高15m (70,200)
d	大和高田Ｃ -5	大和高田市		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	東2.6m市道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
e	大和高田Ｂ -2	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西5m道路、北4m、角地		１住居高度地区最高15m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 91,611	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	85,538	100 [ 116.7]	73,297	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	76,200
b	(　 ) 71,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	70,399	100 [ 105.1]	66,983		69,700
c	(　 ) 63,101	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	59,473	100 [ 96.5]	61,630		64,100
d	(　 ) 59,701	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	60,982	100 [ 95.9]	63,589		66,100
e	(　 ) 63,214	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	61,373	100 [ 104.0]	59,013		61,400

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -12.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

大和高田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地にあり、適用が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,907,041	328,886	1,578,155	1,363,230	214,925	（　0.9724） 208,993	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,265,163 円　　　　（　 32,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	172 ％	131 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：道路　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階ともに共同住宅（各室２室）、平均専用面積３５㎡を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段の共同住宅を想定した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,216	85,120	1.0	85,120
							1.0	85,120
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		170,240		170,240
								170,240

⑨年額支払賃料	170,240 円　×　12ヶ月　＝　 2,042,880 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されており、未計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,042,880 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 169,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,873,321 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	170,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,561 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 170,240 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 32,159 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,907,041 円　　　　（　 14,558 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和高田Ｃ（賃）　　　　-1	1,383 ( 1,359)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,238 円/㎡　月額支払賃料（　 1,216 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和高田Ｍ（賃）　　　　-4	1,316 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [100.0]	1,207
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

大和高田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	56,100 円	18,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	61,286 円	2,042,880　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 154,200 円	18,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,700 円	18,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により十分担保されており、未計上

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 328,886 円　（　　　　　　 2,511 円／㎡）　　（経費率　　 17.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,700,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,363,230 円（　　　　　 10,406 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,907,041 円
②総費用	328,886 円
③純収益　①－②	1,578,155 円
④建物等に帰属する純収益	1,363,230 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	214,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	208,993 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,595 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,265,163 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
大和高田 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

大和高田 -7

奈良県

奈良第３

氏名

不動産鑑定士　谷　正直

TEL.

鑑定評価額

8,840,000 円

１㎡当たりの価格

67,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月1日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	52,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	大和高田市旭北町５２４番５｢旭北町８－３５｣				②地積　(㎡)	134 ( 3)	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）高度地区最高15m (60,172)
	1:2	住宅Ｗ2	一般住宅、事務所、倉庫等が混在する住宅地域	南4.3m道路	水道、ガス、下水	高田 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 30 ｍ、南 25 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない。

街

路

基準方位　北　４．
３ｍ　道路

交通

施設

高田駅南東方

1.0km

法令

規制

１住居
(60,172)
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、事務所、倉庫等が混在する混在住宅地域である。地域要因に大きな変化は見られず、当面は現状を維
持していくものと判断する。

(3)最有効使用の判定

２階建程度の低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 67,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 32,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は大和高田市及び周辺の市町の圏域で、近鉄大阪線、大阪線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の既成住宅地域で
ある。需要者は同一需給圏の居住者が中心で他の地域からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺は事務所及び倉庫
等が混在する混在住宅地域である。接近性がやや遠いため、住宅の需要はやや低調で地価はやや弱含みで推移している
。土地価格は１３０㎡程度の広さで８００万円から１，０００万円程度が中心の相場である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、賃貸共同住宅や倉庫、事務所等も見られる混在住宅地域である。収益価格は土地価格を反映した賃料相場
が形成されていない為、低位に算出されている。従って、当該価格の信頼性は相対的に劣る。一方、比準価格は信頼性
の高い取引事例を採用して求めたもので、補修性等も適正であり、当該価格の信頼性は高い。従って、比準価格を標準
価格として、収益価格は参考に留め、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　大和高田 -3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 104,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[104.0]

100
[154.0]

[104.0]
100

67,500

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     68,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

高齢化率は県の水準と同程度であるが、人口
の減少率が大きい。古くからの街並みが多く
、周辺の市町と比べて宅地の需要は低調であ
る。

一般住宅、事務所、倉庫等が混在する混在住
宅地域である。地域要因について特段の変化
は認められない。地価は依然として穏やかに
に下落している。

個別的要因についての特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +54.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

大和高田 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	大和高田Ｇ -156	大和高田市		建付地	（　）	ほぼ整形	西4m道路、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,160)
b	大和高田Ｍ -211	大和高田市		更地	（　）	不整形	南6m私道、中間画地		｢調区｣指定区域 (60,200)
c	大和高田Ｍ -113	大和高田市		建付地	（　）	不整形	西6.3m私道、中間画地		１住居高度地区最高15m (60,200)
d	大和高田Ｇ -11	大和高田市		底地	（　）	袋地等	北6.5m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,390)
e	大和高田Ｍ -410	大和高田市		底地	（　）	ほぼ長方形	東3.3m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,778	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	65,786	100 [ 98.6]	66,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	69,400
b	(　 ) 62,480	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	61,668	100 [ 91.1]	67,693		70,400
c	(　 ) 59,247	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	60,275	100 [ 98.1]	61,442		63,900
d	(　 13,145) 26,290	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 60.0]	100 [ 56.0]	77,696	100 [ 126.7]	61,323		63,800
e	(　 ) 33,989	100 [ 50.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	66,645	100 [ 107.9]	61,766		64,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.3	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.6	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.3	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.3	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -44.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.9	その他　　　 0.0
e	同族間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.3	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	同族間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 67,500 円／㎡]

大和高田 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	1,864,697	321,826	1,542,871	1,326,780	216,091	（　0.9724） 210,127	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	4,288,306 円　　　　（　 32,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

大和高田 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居高度地区最高15m	60 ％	200 ％	172 ％	131 ㎡	10.0 m x 13.0 m	前面道路：道路　 4.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階で各２室づつ、計４室を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,189	83,230	1.0	83,230
							1.0	83,230
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		166,460		166,460
								166,460

⑨年額支払賃料	166,460 円　×　12ヶ月　＝　 1,997,520 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	1,997,520 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 165,794 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	1,831,726 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	166,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,526 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 166,460 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 31,445 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	1,864,697 円　　　　（　 14,234 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ大和高田Ｄ（賃）　　　　-101	1,236 ( 1,236)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,236	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,210 円/㎡　月額支払賃料（　 1,189 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ大和高田Ｍ（賃）　　　　-4	1,316 ( 1,274)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	1,196
c	Ｓ大和高田Ｍ（賃）　　　　-5	1,210 ( 1,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,210

大和高田 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	54,600 円	18,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	59,926 円	1,997,520　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 20,800 円	査定
	建物　　　　　　　　　 150,100 円	18,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,200 円	18,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	保証金等により担保

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 321,826 円　（　　　　　　 2,457 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9724

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,200,000 円	設計監理料率　 130,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0729	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0575 ×　 40 ％　＋　0.0703 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,326,780 円（　　　　　 10,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	1,864,697 円
②総費用	321,826 円
③純収益　①－②	1,542,871 円
④建物等に帰属する純収益	1,326,780 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	216,091 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	210,127 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,604 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,288,306 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,700 円／㎡）