別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 大和高田 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大和高田 -2 奈良県 奈良第３ 氏名  不動産鑑定士　谷　正直   TEL.

鑑定評価額 8,380,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月1日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大和高田市南本町１８８３番２外 ｢南本町６－５｣ ②地積 　(㎡) 128   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既成の住 宅地域 東3.7m市道 水道、ガス、下水 高田市 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    25 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない。 街 路 基準方位　北　３． ７ｍ　市道 交通 施設 高田市駅北方 550m 法令 規制 １住居 (60,160) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からの接近性に恵まれた一般住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。今後も大きな地域的要因の変動は考 えられず、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は大和高田市及び周辺の市町の圏域で、近鉄大阪線、大阪線及びＪＲ和歌山線等の各沿線の既成住宅地域で ある。需要者は同一需給圏の居住者が中心で他の地域からの転入者は少ない。近隣地域及びその周辺は中小規模の一般 住宅が建ち並ぶ住宅地域である。市内中心部に位地し、最寄駅からの接近性にも恵まれており、住宅の需要は比較的安 定している。土地価格は１３０㎡程度の広さで７００万円から９００万円程度が取引の中心の相場である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及びその周辺は、中小規模の一般住宅地が建ち並ぶ住宅地域である。自己使用目的の戸建住宅等の取引が支配 的である。対象不動産と同程度の規模の賃貸住宅は見受けられないので、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価 格は信頼性の高い取引事例を採用して求めたもので、補修性等も適正であり、当該価格の信頼性は高い。従って、市場 性を反映した比準価格を標準価格とし、代表標準地との秤量的検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大和高田 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [155.4] [102.0] 100 65,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 高齢化率は県の水準と同程度であるが、人口 の減少率が大きい。古くからの街並みが多く 、周辺の市町と比べて宅地の需要は低調であ る。 中小規模の一般住宅が存在する住宅地域であ る。駅への利便性は高いが、接道の接近性が 良くない。住宅需要は、現況維持と判断され る。 個別的要因についての特段の変動は認められ ない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％