別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈良 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 9-2 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市北之庄西町１丁目４番５ ②地積 　(㎡) 540   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 高度地区最高20m 1:2 倉庫兼事務所 ＬＳ1 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業地域 北4.5m市道 水道、下水 郡山 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層の倉庫兼事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 郡山駅北東方 2.4km 法令 規制 工業 (60,200) 高度地区最高20m ⑤地域要因の将 　来予測 中小工場等が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。災害リスクが 低い内陸型工業地の需要は依然堅調であり、地価水準は横ばい又はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の倉庫兼事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良県内の中小工場を中心とする工業地域である。需要者の中心は、県内外の良好な高速道路等への交通 アクセスを背景に、工場、倉庫、配送センター事業者等である。国道２４号に近接し名阪国道、京奈和道との接続も良 く、内陸型工業地としての当該地域の需要は底堅い。圏内の工場地の取引は散発的で、規模等の個別的要因にばらつき があり、取引価格の把握は難しいが、対象標準地と同等の位置、規模で土地５万円／㎡～７万円／㎡程度と推察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は自社所有の工場が多い地域であり、賃貸工場の事例もなく、工場の賃貸市場が未成熟なものと判断されるた め、収益還元法は非適用とした。比準価格は、実証的な市場価格より導かれたものであること、自用の工業地において は需要者の取引意思決定プロセスに最も適合的であることから、説得力を有する。したがって、本件では代表標準地価 格との検討も踏まえつつ、比準価格を妥当と判断し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　生駒 9-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     64,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [102.0] 100 [105.0] [100.0] 100 62,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響を受け、生産調整等も行わ れている状況にあるが、内陸型で立地条件の よい工業地の需要は底堅く推移している。 中小工場等が多い工業地域である。やや規模 が小さく街路条件に劣る面があり、需要者は やや限定されるが、市内中心部にも近く、需 要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％