鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｍ -104	奈良市		更地	（　）	不整形	北21.8m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (60,200)
b	奈良Ｂ -9	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、北10m、角地		準工高度地区最高20m (70,200)
c	奈良Ｊ -121	奈良市		建付地	（　）	長方形	南13m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,400)
d	奈良Ｃ -101	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西24m県道、南4m、角地		準住居高度地区最高15m (70,200)
e	奈良Ｈ -15	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北16m市道、中間画地		１低専 (40,60)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 184,794	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	181,653	100 [ 126.2]	143,941	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 87,856	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	86,133	100 [ 95.0]	90,666		90,700
c	(　 ) 167,729	100 [ 100.0]	[ 98.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	164,542	100 [ 134.1]	122,701		123,000
d	(　 ) 95,057	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	93,193	100 [ 81.8]	113,928		114,000
e	(　 ) 174,868	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	174,868	100 [ 85.6]	204,285		204,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +31.5
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +29.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -19.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 119,000 円／㎡]

奈良 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,569,295	5,322,100	21,247,195	15,657,600	5,589,595	（　0.9476） 5,296,700	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	108,095,918 円　　　　（　 77,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	750.00	Ｓ2	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,403 ㎡	42.0 m x 31.7 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造２階建店舗兼事務所（一棟貸し）を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

路線商業地域の店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼事務所	750.00	100.0	750.00	1,550	1,162,500	5.0	5,812,500
							2.0	2,325,000
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,325,000		11,625,000
								4,650,000

⑨年額支払賃料	2,325,000 円　×　12ヶ月　＝　 27,900,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,900,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,315,700 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,584,300 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,625,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 106,601 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,650,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 878,394 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,569,295 円　　　　（　 18,937 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｍ（賃）　　　　-2	3,532 ( 3,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [195.0]	100 [100.0]	1,867	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,610 円/㎡　月額支払賃料（　 1,550 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-101	1,331 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,525
c	奈良Ｆ（賃）　　　　-102	3,653 ( 3,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [145.0]	100 [175.0]	100 [ 90.0]	1,600

奈良 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	896,000 円	224,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	837,000 円	27,900,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,293,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,848,000 円	224,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	224,000 円	224,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,322,100 円　（　　　　　　 3,793 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	224,000,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,657,600 円（　　　　　 11,160 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,569,295 円
②総費用	5,322,100 円
③純収益　①－②	21,247,195 円
④建物等に帰属する純収益	15,657,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,589,595 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,296,700 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,775 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,095,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 77,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奈良 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-13

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　仲嶋　保

TEL.

鑑定評価額

160,000,000 円

１㎡当たりの価格

114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	91,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市神殿町６９８番１外				②地積　(㎡)	1,403 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）高度地区最高20m
	台形 1.5:1	事務所Ｓ3	店舗、営業所等の建ち並ぶ路線商業地域	東15m県道	水道、下水	奈良 2.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 0 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 40.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 1,400 ㎡程度、形状　台形

④地域的特性

特記

事項

奈良市南東部の県道沿いの路
線商業地域

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

奈良駅南方

2.1km

法令

規制

準工
(60,200)
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は県道沿いで店舗・事務所が建ち並び路線商業を形成しており、今後も現在の状況で推移すると予測す
る。県道の交通量も多く、店舗等が連坦し、地価は横ばいで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 76,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は国道２４号、３０８号等及び県道等の路線商業地のほかＪＲ・近鉄奈良駅、新大宮駅、大和西大寺駅周辺
の商業地等である。需要者の属性は地元事業者のほか全国展開の自動車販売、飲食、家電販売等の事業者などである。
市場の動向はコロナ禍で経済全般が停滞しているが路線商業は生活関連店舗が多いこともあり堅調な需要に支えられ地
価は横ばいで推移している。市場で中心となる価格帯は土地１４００㎡程度、総額１億６０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法は東紀寺、高畑等の街路系統、商業繁華性等の地域特性が類似する取引事例を収集した。時点修正、地
域要因の比較等を適正に行い得られた比準価格は信頼性がある。収益還元法は規範性のある賃貸事例を基に総収益、総
費用から純収益を算定し適切な還元利回りで還元し収益価格を算定した。そこで代表標準地との検討を踏まえ信頼性、
規範性の高い比準価格を重視し収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[146.8]

[100.0]
100

114,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

奈良市はコロナ禍でインバウンドの消滅、国
内観光客の激減で観光産業中心に厳しい状況
が続いている。今後、経済対策等で経済の回
復が期待される。

県道沿いで路線商業の各種店舗が建ち並び根
強い需要に支えられ地価は横ばいで推移して
いる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｉ -117	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	南10.4m市道、東3.7m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
b	奈良Ｊ -220	奈良市		建付地	（　）	長方形	東12.7m国道、中間画地		１住居高度地区最高15m (70,200)
c	奈良Ｉ -14	奈良市		建付地	（　）	不整形	南4.1m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (80,246)
d	奈良Ｍ -137	奈良市		建付地	（　）	不整形	北15.8m県道、東10.4m、二方路		１住居高度地区最高15m 古都保存区域 (40,200)
e	奈良Ｍ -139	奈良市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.6m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 風致地区 (40,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 131,074	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 107.1]	122,385	100 [ 99.0]	123,621	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	124,000
b	(　 ) 151,009	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 102.0]	155,840	100 [ 126.0]	123,683		124,000
c	(　 ) 104,463	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	100,445	100 [ 84.6]	118,729		119,000
d	(　 ) 153,620	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	150,608	100 [ 125.4]	120,102		120,000
e	(　 ) 106,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	102,707	100 [ 86.6]	118,599		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +34.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +32.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 120,000 円／㎡]

奈良 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,243,608	5,269,040	20,974,568	15,447,900	5,526,668	（　0.9476） 5,237,071	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	106,879,000 円　　　　（　 76,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	750.00	Ｓ2	1,500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工高度地区最高20m	60 ％	200 ％	200 ％	1,403 ㎡	42.0 m x 31.7 m	前面道路：県道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造陸屋根２階建店舗兼事務所

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

路線商業店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	店舗兼事務所	750.00	100.0	750.00	1,531	1,148,250	5.0	5,741,250
							2.0	2,296,500
～

～

～

～

計		1,500.00	100.0	1,500.00		2,296,500		11,482,500
								4,593,000

⑨年額支払賃料	2,296,500 円　×　12ヶ月　＝　 27,558,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,558,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,287,314 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,270,686 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	11,482,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 105,295 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,593,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 867,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,243,608 円　　　　（　 18,705 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-105	1,269 ( 1,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,269	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,590 円/㎡　月額支払賃料（　 1,531 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-2	2,099 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,099
c	奈良Ｂ（賃）　　　　-101	3,158 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,158

奈良 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	884,000 円	221,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	826,740 円	27,558,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,293,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,823,200 円	221,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	221,000 円	221,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,269,040 円　（　　　　　　 3,756 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9476

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	221,000,000 円	設計監理料率　 143,000 円／㎡　×　 1,500.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0699	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0677 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,447,900 円（　　　　　 11,011 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,243,608 円
②総費用	5,269,040 円
③純収益　①－②	20,974,568 円
④建物等に帰属する純収益	15,447,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,526,668 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,237,071 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,733 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,879,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,200 円／㎡）