鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｋ -124	奈良市		建付地	（　）	不整形	北8.5m県道、中間画地		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,500)
b	奈良Ａ -4	奈良市		更地	（　）	不整形	北6.9m県道、中間画地		商業高度地区最高25m 都市計画道路 (100,400)
c	Ｚ奈良Ｄ -2	奈良市		更地	（　）	長方形	東28m市道、西6m、二方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
d	奈良Ｍ -301	奈良市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西16.5m市道、北7.3m、角地		商業高度地区最高20m (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 611,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	611,000	100 [ 118.3]	516,484	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	516,000
b	(　 ) 579,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	554,067	100 [ 112.1]	494,261		494,000
c	(　 ) 514,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	504,103	100 [ 98.9]	509,710		510,000
d	(　 785,139) 785,139	100 [ 100.0]	[ 88.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	681,993	100 [ 131.9]	517,053		517,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.52	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 -0.52	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 509,000 円／㎡]

奈良 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,959,537	18,410,320	76,549,217	53,111,400	23,437,817	（　0.9245） 21,668,262	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	442,209,429 円　　　　（　 383,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ8	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	1,154 ㎡	20.0 m x 58.4 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（各階部分貸し）

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	65.0	325.00	3,700	1,202,500	5.0	6,012,500
							3.0	3,607,500
2～ 8	事務所	500.00	80.0	400.00	2,490	996,000	5.0	4,980,000
							3.0	2,988,000
～

～

～

計		4,000.00	78.1	3,125.00		8,174,500		40,872,500
								24,523,500

⑨年額支払賃料	8,174,500 円　×　12ヶ月　＝　 98,094,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	98,094,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,141,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	89,952,198 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	40,872,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 374,801 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 24,523,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 4,632,538 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,959,537 円　　　　（　 82,287 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｅ（賃）　　　　-1	2,834 ( 2,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	2,632	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,629 円/㎡　月額支払賃料（　 2,490 円/㎡）　基準階 2 F B
b	奈良Ｂ（賃）　　　　-101	3,158 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [124.0]	100 [100.0]	2,626
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,048,000 円	762,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	2,942,820 円	98,094,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,609,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,286,500 円	762,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	762,000 円	762,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	762,000 円	762,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,410,320 円　（　　　　　　 15,953 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	762,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,111,400 円（　　　　　 46,024 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,959,537 円
②総費用	18,410,320 円
③純収益　①－②	76,549,217 円
④建物等に帰属する純収益	53,111,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	23,437,817 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,668,262 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,777 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 442,209,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 383,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奈良 5-12　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-12

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　井上　重人

TEL.

鑑定評価額

570,000,000 円

１㎡当たりの価格

494,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月17日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市西大寺東町２丁目５番３外｢西大寺東町２－１－５１｣				②地積　(㎡)	1,154 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m 地区計画等 (70,400)
	1:3	銀行Ｓ3	中層の店舗ビル、銀行等が集まる駅前の商業地域	南9m県道	水道、ガス、下水	大和西大寺 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 65 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９ｍ県道

交通

施設

大和西大寺駅北東方

150m

法令

規制

商業
(70,400)
防火
高度地区最高31m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

ターミナル駅前の繁華性の高い商業地域で、駅周辺の再開発事業の進捗や駅南北自由通路の開設により、さらな
る発展が期待されている。コロナ禍の影響は比較的軽微で、当面地価は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

８階建程度の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 510,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 372,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、奈良市及び周辺各市の主要駅周辺の商業地域一帯と把握した。銀行、飲食店舗、事務所ビル等が建ち並
ぶ繁華性の高い駅前商業地域で、主たる需要者としては、支店設置目的の大手企業や法人投資家が想定される。新型コ
ロナウイルス感染症の影響はあるものの比較的軽微で、土地需要は堅調である。当該地域での取引は少なく、規模や総
額はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では駅前再開発事業の進展等に伴い繁華性が向上しているが、いまだ土地価格に見合った賃料相場が形成され
ていないため、収益価格は相対的に低位に求められた。一方、比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する多数の取
引事例から求められたものであり、市場実態を反映し規範性が高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を関連付け
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[100.0]

100
[145.7]

[100.0]
100

494,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    494,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の長期化で、観光産業を中心とする
市内経済は、概ね停滞傾向で推移している。

駅前の再開発事業の進展や駅南北自由通路の
開設により、商業地としてのポテンシャルは
向上しており、地価は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-12　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｚ奈良Ｄ -3	奈良市		更地	（　）	不整形	東28m市道、西6m、南4m、三方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
b	奈良Ａ -4	奈良市		更地	（　）	不整形	北6.9m県道、中間画地		商業高度地区最高25m 都市計画道路 (100,400)
c	生駒Ｊ -401	生駒市		更地	（　）	ほぼ長方形	北5.1m市道、中間画地		商業高度地区最高31m (100,306)
d	奈良Ｊ -32	奈良市		更地	（　）	不整形	北西7.2m県道、東3.3m、準角地		商業高度地区最高25m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 451,122	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	451,574	100 [ 94.0]	480,398	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 579,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	554,067	100 [ 106.0]	522,705		523,000
c	(　 ) 295,159	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	327,954	100 [ 69.5]	471,876		472,000
d	(　 ) 284,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	299,118	100 [ 56.5]	529,412		529,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -38.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 510,000 円／㎡]

奈良 5-12　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	95,399,198	18,658,016	76,741,182	54,017,500	22,723,682	（　0.9245） 21,008,044	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	428,735,592 円　　　　（　 372,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-12　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	500.00	ＲＣ8	4,000.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m 地区計画等	70 ％	400 ％	400 ％	1,154 ㎡	20.0 m x 58.4 m	前面道路：県道　 9.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～８階事務所（部分貸し）。

⑦有効率　 78.1 ％
の理由

８階建店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	65.0	325.00	3,700	1,202,500	5.0	6,012,500
							2.0	2,405,000
2～ 8	事務所	500.00	80.0	400.00	2,552	1,020,800	5.0	5,104,000
							2.0	2,041,600
～

～

～

計		4,000.00	78.1	3,125.00		8,348,100		41,740,500
								16,696,200

⑨年額支払賃料	8,348,100 円　×　12ヶ月　＝　 100,177,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,125.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	100,177,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 8,314,708 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,862,492 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	41,740,500 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 382,760 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,696,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 3,153,946 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	95,399,198 円　　　　（　 82,668 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｋ（賃）　　　　-2	2,099 ( 2,020)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	2,799	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,650 円/㎡　月額支払賃料（　 2,552 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-107	2,519 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,525
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-12　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	3,100,000 円	775,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	3,005,316 円	100,177,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 4,609,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,393,700 円	775,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	775,000 円	775,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,658,016 円　（　　　　　　 16,168 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	775,000,000 円	設計監理料率　 188,000 円／㎡　×　 4,000.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 30 ％　＋ 0.0959 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,017,500 円（　　　　　 46,809 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	95,399,198 円
②総費用	18,658,016 円
③純収益　①－②	76,741,182 円
④建物等に帰属する純収益	54,017,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,723,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,008,044 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,205 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 428,735,592 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 372,000 円／㎡）