鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｃ -120	奈良市		建付地	（　）	台形	東12m市道、中間画地		近商高度地区最高15m (90,200)
b	Ｚ奈良Ｄ -3	奈良市		更地	（　）	不整形	東28m市道、西6m、南4m、三方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
c	奈良Ｍ -104	奈良市		更地	（　）	不整形	北21.8m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (60,200)
d	奈良Ａ -4	奈良市		更地	（　）	不整形	北6.9m県道、中間画地		商業高度地区最高25m 都市計画道路 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 259,153	100 [ 100.0]	[ 97.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	259,420	100 [ 81.2]	319,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	319,000
b	(　 ) 451,122	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	451,574	100 [ 140.7]	320,948		321,000
c	(　 ) 184,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,794	100 [ 57.4]	321,941		322,000
d	(　 ) 579,000	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	554,067	100 [ 163.0]	339,918		340,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +38.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 +56.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 326,000 円／㎡]

奈良 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,404,870	6,346,490	25,058,380	20,770,500	4,287,880	（　0.9245） 3,964,145	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	80,900,918 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	410 ㎡	21.4 m x 18.6 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

同種建物として標準的な有効率であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	2,225	569,600	8.0	4,556,800
							5.0	2,848,000
2～ 5	事務所	320.00	85.0	272.00	1,943	528,496	5.0	2,642,480
							3.0	1,585,488
～

～

～

計		1,600.00	84.0	1,344.00		2,683,584		15,126,720
								9,189,952

⑨年額支払賃料	2,683,584 円　×　12ヶ月　＝　 32,203,008 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,203,008 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,672,850 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,530,158 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,126,720 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 138,712 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,189,952 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,736,000 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,404,870 円　　　　（　 76,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｅ（賃）　　　　-1	2,834 ( 2,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [145.0]	100 [100.0]	2,015	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,051 円/㎡　月額支払賃料（　 1,943 円/㎡）　基準階 2 F B
b	奈良Ｂ（賃）　　　　-101	3,158 ( 3,024)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [156.0]	100 [100.0]	2,087
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,220,000 円	305,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	966,090 円	32,203,008　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,034,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,516,200 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,346,490 円　（　　　　　　 15,479 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,770,500 円（　　　　　 50,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,404,870 円
②総費用	6,346,490 円
③純収益　①－②	25,058,380 円
④建物等に帰属する純収益	20,770,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,287,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,964,145 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,669 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,900,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奈良 5-10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-10

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　田和　聰

TEL.

鑑定評価額

127,000,000 円

１㎡当たりの価格

309,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市大宮町６丁目３番４外				②地積　(㎡)	410 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高31m (100,400)
	1.2:1	事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域	南24m国道	水道、ガス、下水	新大宮 320m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 85 ｍ、南 0 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 18.5 ｍ、規模　　 410 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし。

街

路

２４．０ｍ国道

交通

施設

新大宮駅南西方

320m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の事務所ビル等が建ち並ぶ業務商業地でテナント属性良く、付近で大型ホテルやイベントホールが開業。
付近で南都銀行の本店移転計画もあり。コロナ禍で事務所需要は低調で当面地価水準は下落傾向と予測。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 336,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 202,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良市及びその周辺市町の近鉄奈良線、ＪＲ関西本線等沿線の駅付近の事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域
と判定。需要者の中心は地元企業や収益物件保有目的の個人及び機関投資家層等が考えられる。地積は概ね４００～４
５０㎡、中心価格帯は１億２０００万円～１億５０００万円程度。付近で大型ホテル等の開業はあったがコロナ禍にあ
って影響は未だ明確に顕在化せず、事務所需要の弱含み等もあって需要は低調推移。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域内及びその周辺では業務用不動産の賃貸は多く見られるが、従来から事務所需要は弱含んでおり、加えて今般
のコロナ禍における店舗賃料下落傾向を受けて、結果として収益価格はやや低めに試算されたものと考えられる。よっ
て特性の類似する取引事例を中心に求めた比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討も踏まえ
鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 51.1]

[100.0]
100

309,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    312,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

県下中心都市で人口は微減。新型コロナウイ
ルスの影響は商業地が中心、地価は横這い乃
至やや下落から利便性の高い住宅地は上昇に
転じている。

駅徒歩圏内の事務所ビル街に存する商業地域
。付近で大規模ホテルの開業等あったが影響
は未だ顕在化せず、コロナ禍の影響も残り需
要は低調推移。

画地規模が標準的な整形地であり、選好性・
代替性に特段の低下は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　 -44.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｆ -131	奈良市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,360)
b	Ｚ奈良Ｄ -4	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (100,360)
c	奈良Ｋ -9	奈良市		更地	（　）	長方形	南9m市道、北5.8m、二方路		商業景観区域 (100,400)
d	生駒Ｍ -9	生駒市		建付地	（　）	ほぼ整形	東7.4m市道、南4.5m、西3.3m、三方路		商業高度地区最高31m 宅造工事規制区域 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,490	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	179,570	100 [ 54.5]	329,486	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	329,000
b	(　 ) 216,722	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	226,041	100 [ 71.0]	318,368		318,000
c	(　 ) 339,888	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	320,347	100 [ 91.2]	351,258		351,000
d	(　 ) 174,251	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 70.0]	100 [ 98.8]	249,182	100 [ 76.3]	326,582		327,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 336,000 円／㎡]

奈良 5-10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成の商業地であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,509,178	6,349,353	25,159,825	20,770,500	4,389,325	（　0.9245） 4,057,931	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	82,814,918 円　　　　（　 202,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	320.00	ＲＣ5	1,600.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高31m	100 ％	400 ％	400 ％	410 ㎡	21.4 m x 18.6 m	前面道路：国道　 24.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ５階建、１階店舗、２～５階事務所（フロア貸）の貸事務所を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

用途、階層から地域の標準的な比率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	320.00	80.0	256.00	2,340	599,040	8.0	4,792,320
							5.0	2,995,200
2～ 2	事務所	320.00	85.0	272.00	1,918	521,696	5.0	2,608,480
							3.0	1,565,088
3～ 3	事務所	320.00	85.0	272.00	1,920	522,240	5.0	2,611,200
							3.0	1,566,720
4～ 4	事務所	320.00	85.0	272.00	1,925	523,600	5.0	2,618,000
							3.0	1,570,800
5～ 5	事務所	320.00	85.0	272.00	1,930	524,960	5.0	2,624,800
							3.0	1,574,880

計		1,600.00	84.0	1,344.00		2,691,536		15,254,800
								9,272,688

⑨年額支払賃料	2,691,536 円　×　12ヶ月　＝　 32,298,432 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,344.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金が担保。考慮しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,298,432 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,680,770 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	29,617,662 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	15,254,800 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 139,887 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,272,688 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,751,629 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,509,178 円　　　　（　 76,852 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-107	2,519 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [103.0]	100 [130.0]	2,090	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,025 円/㎡　月額支払賃料（　 1,918 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-104	2,106 ( 2,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	100 [101.0]	1,960
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,220,000 円	305,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	968,953 円	32,298,432　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,034,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,516,200 円	305,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	305,000 円	305,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,349,353 円　（　　　　　　 15,486 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	305,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,600.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,770,500 円（　　　　　 50,660 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,509,178 円
②総費用	6,349,353 円
③純収益　①－②	25,159,825 円
④建物等に帰属する純収益	20,770,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,389,325 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,057,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,897 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,814,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 202,000 円／㎡）