鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｍ -7	生駒市		建付地	（　）	不整形	南東19m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
b	奈良Ｊ -140	奈良市		更地	（　）	ほぼ台形	東23m県道、北15m、準角地		準住居高度地区最高15m (70,200)
c	奈良Ｋ -102	奈良市		底地	（　）	ほぼ台形	東22m市道、中間画地		商業高度地区最高31m 景観区域 (100,400)
d	奈良Ｍ -104	奈良市		更地	（　）	不整形	北21.8m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (60,200)
e	奈良Ｄ -113	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	東29m国道、中間画地		工業高度地区最高20m (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,068	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	109,745	100 [ 65.6]	167,294	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	167,000
b	(　 ) 199,394	100 [ 130.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	150,373	100 [ 91.7]	163,984		164,000
c	(　 ) 225,600	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	232,368	100 [ 126.4]	183,835		184,000
d	(　 ) 184,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,794	100 [ 97.9]	188,758		189,000
e	(　 ) 142,400	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,821	100 [ 86.2]	168,006		168,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -35.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	関係者間取引	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	関係者間取引	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 172,000 円／㎡]

奈良 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存することから、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,957,996	5,302,840	19,655,156	9,465,900	10,189,256	（　0.9489） 9,668,585	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	197,318,061 円　　　　（　 104,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	840.00	Ｓ1	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高15m	80 ％	200 ％	200 ％	1,901 ㎡	31.9 m x 63.3 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

沿道サービス型の店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	840.00	100.0	840.00	2,600	2,184,000	5.0	10,920,000
							2.0	4,368,000
～

～

～

～

計		840.00	100.0	840.00		2,184,000		10,920,000
								4,368,000

⑨年額支払賃料	2,184,000 円　×　12ヶ月　＝　 26,208,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,208,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,175,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,032,736 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,920,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 100,136 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,368,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 825,124 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,957,996 円　　　　（　 13,129 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	奈良Ｌ（賃）　　　　-102	4,346 ( 4,203)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [169.0]	100 [100.0]	2,857	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,700 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-101	1,331 ( 1,286)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 63.0]	100 [100.0]	2,113
c	奈良Ｍ（賃）　　　　-2	3,532 ( 3,353)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,717

奈良 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	556,000 円	139,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	786,240 円	26,208,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,535,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,146,700 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,302,840 円　（　　　　　　 2,790 円／㎡）　　（経費率　　 21.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 161,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,465,900 円（　　　　　 4,979 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,957,996 円
②総費用	5,302,840 円
③純収益　①－②	19,655,156 円
④建物等に帰属する純収益	9,465,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,189,256 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,668,585 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,086 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,318,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 104,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奈良 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-9

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　山本　昇平

TEL.

鑑定評価額

317,000,000 円

１㎡当たりの価格

167,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市大安寺町５０４番１外				②地積　(㎡)	1,901 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高15m (80,200)
	1:2	店舗Ｓ1	中規模の低層店舗等が建ち並ぶ路線商業地域	西27.5m国道	水道、ガス、下水	新大宮 2.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

沿道商業施設用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 32.0 ｍ、奥行　約　　 63.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

国道から３０ｍ迄、近隣商業
地域（８０％、２００％）、
準防火地域、２０ｍ高度地区

街

路

２７．５ｍ国道

交通

施設

新大宮駅南西方

2.3km

法令

規制

２住居
(80,200)
準防
高度地区最高15m

⑤地域要因の将
　来予測

奈良県を代表する路線商業地域であり、周辺には物販・飲食店舗等が建ち並んでいる。定期借地権を介した土地
利用が多いため土地取引自体は少ないが、土地需要は底堅く推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

沿道商業施設用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 100,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良市を中心に、県内の幹線道路沿いの沿道型店舗や事業所等が建ち並ぶ路線商業地域と把握した。近隣
地域は国道２４号沿いに大型量販店や飲食店舗、自動車販売店などが建ち並んでおり、車輛交通量も多く、商業繁華性
は高い。需要の中心は全国展開する資本力有する法人等と想定される。当該地域に対する土地需要は底堅いが、定期借
地権を利用した取引が多いことから売り物件が乏しく、土地の中心価格帯を見出し難い状況にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の規範性有する路線商業地の取引事例から算出しており、市場性を反映した実証的な価格であ
る。他方、収益価格については、土地の潜在的な収益性を計る意味で理論的な価格であるが、総収益及び総費用の算出
過程において想定要素が介在し、採用する数値如何によって価格が変動する点も否めない。従って、本件では、市場実
態を反映した比準価格を標準に、規範性がやや劣る収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の路線商業地域については、コロナ禍に
あっても特段大きな変動はない。このため地
価についても概ね安定している。

県内を代表する繁華性の高い路線商業地域。
需要は堅調であるが借地利用が多い。コロナ
禍の影響は特に見受けられず、地価は堅調に
推移している。

個別的要因に変動は無い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	生駒Ｍ -7	生駒市		建付地	（　）	不整形	南東19m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 宅造工事規制区域 (60,200)
b	生駒Ｉ -111	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m国道、北5m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
c	奈良Ｍ -104	奈良市		更地	（　）	不整形	北21.8m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (60,200)
d	奈良Ｄ -113	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	東29m国道、中間画地		工業高度地区最高20m (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,068	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	109,745	100 [ 71.3]	153,920	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 121,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,163	100 [ 75.1]	158,672		159,000
c	(　 ) 184,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,794	100 [ 99.0]	186,661		187,000
d	(　 ) 142,400	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	144,821	100 [ 90.0]	160,912		161,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -28.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -1.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 170,000 円／㎡]

奈良 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存し、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,775,611	5,325,594	19,450,017	9,602,100	9,847,917	（　0.9489） 9,344,688	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	190,707,918 円　　　　（　 100,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	840.00	Ｓ1	840.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防高度地区最高15m	80 ％	200 ％	200 ％	1,901 ㎡	31.9 m x 63.3 m	前面道路：国道　 27.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造１階建店舗

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的であるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	840.00	100.0	840.00	2,581	2,168,040	5.0	10,840,200
							2.0	4,336,080
～

～

～

～

計		840.00	100.0	840.00		2,168,040		10,840,200
								4,336,080

⑨年額支払賃料	2,168,040 円　×　12ヶ月　＝　 26,016,480 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,016,480 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,159,368 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,857,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,840,200 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,405 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,336,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 819,094 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,775,611 円　　　　（　 13,033 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ田原本Ｄ（賃）　　　　-1	2,531 ( 2,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [118.0]	100 [ 73.0]	100 [110.0]	2,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,680 円/㎡　月額支払賃料（　 2,581 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-102	2,681 ( 2,622)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [109.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,703
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	564,000 円	141,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	780,494 円	26,016,480　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,535,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,163,200 円	141,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	141,000 円	141,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,325,594 円　（　　　　　　 2,801 円／㎡）　　（経費率　　 21.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9489

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	141,000,000 円	設計監理料率　 163,000 円／㎡　×　 840.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,602,100 円（　　　　　 5,051 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,775,611 円
②総費用	5,325,594 円
③純収益　①－②	19,450,017 円
④建物等に帰属する純収益	9,602,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,847,917 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,344,688 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,916 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 190,707,918 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 100,000 円／㎡）