鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｆ -131	奈良市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,360)
b	奈良Ｆ -111	奈良市		更地	（　）	不整形	南東3.8m私道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,220)
c	奈良Ｋ -119	奈良市		建付地	（　）	ほぼ整形	北11.5m市道、東4.8m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
d	奈良Ｍ -104	奈良市		更地	（　）	不整形	北21.8m県道、中間画地		１住居高度地区最高15m 埋蔵文化財包蔵地 (60,200)
e	生駒Ａ -4	生駒市		貸家建付地	（　）	長方形	西7m市道、東15.5m、二方路		近商高度地区最高20m (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 182,490	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	182,490	100 [ 103.7]	175,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	181,000
b	(　 ) 149,479	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	157,346	100 [ 85.3]	184,462		190,000
c	(　 ) 195,185	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	185,890	100 [ 94.4]	196,917		203,000
d	(　 ) 184,794	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	184,794	100 [ 105.8]	174,664		180,000
e	(　 ) 124,053	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	121,621	100 [ 68.3]	178,069		183,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -21.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 184,000 円／㎡]

奈良 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の土地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,691,371	2,436,517	11,254,854	8,908,000	2,346,854	（　0.9236） 2,167,554	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	45,157,375 円　　　　（　 125,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	362 ㎡	17.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～４階共同住宅

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

４階建て店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,750	396,000	5.0	1,980,000
							3.0	1,188,000
2～ 4	共同住宅	180.00	85.0	153.00	1,736	265,608	3.0	796,824
							2.0	531,216
～

～

～

計		720.00	83.8	603.00		1,192,824		4,370,472
								2,781,648

⑨年額支払賃料	1,192,824 円　×　12ヶ月　＝　 14,313,888 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 603.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,313,888 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,188,053 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,125,835 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,370,472 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 40,077 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,781,648 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 525,459 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,691,371 円　　　　（　 37,821 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-2	2,161 ( 2,124)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,879	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,800 円/㎡　月額支払賃料（　 1,736 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｄ（賃）　　　　-1	1,682 ( 1,627)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,771
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

奈良 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	524,000 円	131,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	429,417 円	14,313,888　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,080,700 円	131,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	131,000 円	131,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,436,517 円　（　　　　　　 6,731 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9236

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	131,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,908,000 円（　　　　　 24,608 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,691,371 円
②総費用	2,436,517 円
③純収益　①－②	11,254,854 円
④建物等に帰属する純収益	8,908,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,346,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,167,554 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,988 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,157,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奈良 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-7

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　田畑　惣臣

TEL.

鑑定評価額

63,400,000 円

１㎡当たりの価格

175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	135,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市富雄元町４丁目１９５３番１｢富雄元町４－１－２６｣				②地積　(㎡)	362 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）高度地区最高20m (100,200)
	1:1.2	店舗兼共同住宅ＲＣ4	店舗、マンション等が建ち並ぶ路線商業地域	北16m市道、背面道	水道、ガス、下水	富雄 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 200 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 20.5 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

富雄駅に近接する店舗、共同
住宅が建ち並ぶ商業地域

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

富雄駅西方

250m

法令

規制

近商
(90,200)
準防
高度地区最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は上層階を共同住宅とした各種店舗等が建ち並ぶ商業地域である。商業地としては熟成しており、概ね
現状維持で推移するものと予測する。地価水準は概ね横ばい傾向と思料される。

(3)最有効使用の判定

４階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 126,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね奈良市及び生駒市等の商業地域の圏域である。路線商業地域であり、主たる需要者は市内の地元の法
人等と考えられる。駅からも近いことから需要者の属性は比較的多様性に富む。今後もコロナ禍等の影響が懸念される
。市場で中心となる価格帯は標準地と同規模で総額６３００万円程度であると予測されるが、個別性が強く実際の取引
価格は開差が大きくなる傾向がある。中古物件については取引価格がまちまちであり中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件地域は奈良市内の路線商業地域である。近年、需要者は収益性に着目しているが、収益価格により取引を行うまで
には至っていない。需要者は類似不動産との比較により、経済的な行動の決定を行っている傾向が強い。本件では市場
参加者の観点から、比準価格を重視すべきであると判断した。以上より、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し
て、代表標準地との検討を十分に踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 165,000 円／㎡

[101.2]
100

100
[100.0]

100
[ 97.0]

[103.0]
100

177,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    175,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市内の商業地はコロナ禍の影響を受け、収益
が低迷している地域も多いが、一般的には地
価の下落幅は縮小傾向にある。

一般的要因の影響もあり、今後の見通しに不
透明感も認められるが、駅に近い商業地域で
あり需要は概ね堅調である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 +12.5
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｆ -111	奈良市		更地	（　）	不整形	南東3.8m私道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,220)
b	奈良Ｂ -4	奈良市		建付地	（　）	不整形	北10m県道、西10m、二方路		｢調区｣ (60,200)
c	奈良Ｈ -111	奈良市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.7m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,240)
d	生駒Ｉ -111	生駒市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13.7m国道、北5m、角地		近商高度地区最高20m (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 149,479	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	156,402	100 [ 80.8]	193,567	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 82,576	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	85,130	100 [ 55.0]	154,782		159,000
c	(　 ) 105,785	100 [ 100.0]	[ 96.3] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	113,190	100 [ 67.4]	167,938		173,000
d	(　 ) 121,546	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	119,163	100 [ 68.4]	174,215		179,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -11.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.1
c	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -28.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

奈良 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であるため、原価法の適用は断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	13,539,502	2,403,125	11,136,377	8,772,000	2,364,377	（　0.9236） 2,183,739	（ 5.1 - 0.3 ） 4.8％
	⑧収益価格	45,494,563 円　　　　（　 126,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	ＲＣ4	720.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区最高20m	100 ％	200 ％	200 ％	362 ㎡	17.0 m x 20.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階を店舗、２階～４階を住宅とする。

⑦有効率　 83.8 ％
の理由

周辺地域の標準的な仕様に準拠

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	80.0	144.00	2,750	396,000	5.0	1,980,000
							3.0	1,188,000
2～ 4	住宅	180.00	85.0	153.00	1,707	261,171	3.0	783,513
							2.0	522,342
～

～

～

計		720.00	83.8	603.00		1,179,513		4,330,539
								2,755,026

⑨年額支払賃料	1,179,513 円　×　12ヶ月　＝　 14,154,156 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 603.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,154,156 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,174,795 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,979,361 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,330,539 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,711 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,755,026 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 520,430 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	13,539,502 円　　　　（　 37,402 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-1	1,734 ( 1,636)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,769	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,770 円/㎡　月額支払賃料（　 1,707 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｅ（賃）　　　　-2	1,938 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,900
c	Ｓ奈良Ｊ（賃）　　　　-102	1,525 ( 1,491)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,658

奈良 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	516,000 円	129,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	424,625 円	14,154,156　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,064,200 円	129,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	129,000 円	129,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,403,125 円　（　　　　　　 6,638 円／㎡）　　（経費率　　 17.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9236

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	129,000,000 円	設計監理料率　 174,000 円／㎡　×　 720.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0680	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0547 ×　 40 ％　＋　0.0637 × 35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,772,000 円（　　　　　 24,232 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	13,539,502 円
②総費用	2,403,125 円
③純収益　①－②	11,136,377 円
④建物等に帰属する純収益	8,772,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,364,377 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,183,739 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,494,563 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 126,000 円／㎡）