鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

奈良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	奈良Ｋ -9	奈良市		更地	（　）	長方形	南9m市道、北5.8m、二方路		商業景観区域 (80,400)
b	奈良Ｄ -108	奈良市		更地	（　）	ほぼ長方形	北15m市道、東4.5m、角地		商業高度地区最高25m (100,400)
c	奈良Ｊ -38	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.2m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,400)
d	奈良Ｊ -32	奈良市		更地	（　）	不整形	北西7.2m県道、東3.3m、準角地		商業高度地区最高25m (90,400)
e	Ｚ奈良Ｄ -1	奈良市		更地	（　）	長方形	東6m市道、中間画地		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 339,888	100 [ 100.0]	[ 96.2] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	308,174	100 [ 91.2]	337,910	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	338,000
b	(　 ) 250,425	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	235,255	100 [ 70.3]	334,644		335,000
c	(　 ) 227,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	227,640	100 [ 67.2]	338,750		339,000
d	(　 ) 284,162	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	299,118	100 [ 89.3]	334,959		335,000
e	(　 ) 261,973	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	273,238	100 [ 81.2]	336,500		337,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.42	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.42	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -26.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -1.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

奈良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地で、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,065,985	5,599,744	22,466,241	18,182,700	4,283,541	（　0.9245） 3,960,134	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	80,819,061 円　　　　（　 228,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	ＲＣ5	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m	100 ％	400 ％	400 ％	355 ㎡	14.0 m x 26.8 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗　２階～５階事務所　

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

５階建店舗兼事務所としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,640	591,360	8.0	4,730,880
							5.0	2,956,800
2～ 2	事務所	280.00	85.0	238.00	1,895	451,010	5.0	2,255,050
							3.0	1,353,030
3～ 5	事務所	280.00	85.0	238.00	1,895	451,010	5.0	2,255,050
							3.0	1,353,030
～

～

計		1,400.00	84.0	1,176.00		2,395,400		13,751,080
								8,368,920

⑨年額支払賃料	2,395,400 円　×　12ヶ月　＝　 28,744,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	28,744,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,385,818 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,358,982 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	13,751,080 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 126,097 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 8,368,920 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,580,906 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,065,985 円　　　　（　 79,059 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｈ（賃）　　　　-101	1,534 ( 1,518)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,534	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,000 円/㎡　月額支払賃料（　 1,895 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-104	2,106 ( 2,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,106
c	奈良Ｅ（賃）　　　　-1	2,834 ( 2,736)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,834

奈良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,068,000 円	267,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	862,344 円	28,744,800　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 932,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,202,700 円	267,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	267,000 円	267,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,599,744 円　（　　　　　　 15,774 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	267,000,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,182,700 円（　　　　　 51,219 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,065,985 円
②総費用	5,599,744 円
③純収益　①－②	22,466,241 円
④建物等に帰属する純収益	18,182,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,283,541 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,960,134 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,155 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,819,061 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
奈良 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

奈良 5-2

奈良県

奈良第１

氏名

不動産鑑定士　河南　直

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

318,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	260,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	奈良市油阪町１番６６				②地積　(㎡)	355 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）高度地区最高25m (100,400)
	1:2	医院兼住宅ＲＣ6	駅に近い店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	西23m県道	水道、ガス、下水	奈良 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 60 ｍ、南 60 ｍ、北 90 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２３ｍ県道

交通

施設

奈良駅北東方

260m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
高度地区最高25m

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ奈良駅北東側に店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。市内中心部の繁華性が高い商業地の需要は底堅
いが、コロナ禍による収益悪化等の影響からの回復には至っておらず、地価は下落傾向で推移と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 334,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 227,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は奈良市内に存する繁華性の高い商業地域である。需要者の中心は店舗、事業所等を計画する比較的資本力
のある地元企業及び全国的な企業等が主体と考えられる。近隣地域はＪＲ奈良駅東口側に立地する幹線道路に面した駅
前商業地域。従来から土地の売買はかなり少なく、希少性がある。取引の個別性が強く、需要の中心となる価格帯の把
握は難しいが、土地３０万～４０万円／㎡程度と推察する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する地域の特性を踏まえて比準価格と収益価格の試算を行った。商業地の需要者は収益性を重視する傾
向にあるが、収益価格については最有効使用の建物の想定、純収益の算定等、試算過程において多くの想定要素が介在
するため相対的な信頼性はやや劣る。よって、同一需給圏の取引事例により求められ市場実態を反映した比準価格を重
視しつつ収益価格を比較考量し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　奈良 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 161,000 円／㎡

[ 98.1]
100

100
[100.0]

100
[ 50.5]

[100.0]
100

313,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    325,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

インバウンド、観光客減からの回復には至っ
ておらず、観光産業を中心とする市内中心部
の経済は先行き不透明感が残る状況である。

駅に近い商業地域で、駅北東側の幹線道路沿
いに位置しており商業需要は高いが、コロナ
禍の影響で商業地価格は下落傾向にある。

地域の標準的画地に対して、優劣に影響を与
える個別的要因はない。個別的要因に特段の
変動は見られない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -44.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

奈良 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｚ奈良Ｄ -3	奈良市		更地	（　）	不整形	東28m市道、西6m、南4m、三方路		商業高度地区最高25m 地区計画等 (100,400)
b	奈良Ｊ -38	奈良市		更地	（　）	ほぼ整形	西8.2m市道、中間画地		商業高度地区最高25m (90,400)
c	奈良Ｋ -9	奈良市		更地	（　）	長方形	南9m市道、北5.8m、二方路		商業景観区域 (100,400)
d	奈良Ｊ -401	奈良市		建付地	（　）	不整形	北15m市道、中間画地		商業高度地区最高20m (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 451,122	100 [ 100.0]	[ 104.3] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	470,991	100 [ 140.0]	336,422	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	336,000
b	(　 ) 227,640	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	227,640	100 [ 71.3]	319,271		319,000
c	(　 ) 339,888	100 [ 100.0]	[ 96.4] 100	100 [ / ]	100 [ 106.1]	308,814	100 [ 89.3]	345,816		346,000
d	(　 ) 254,042	100 [ 100.0]	[ 91.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	240,423	100 [ 79.1]	303,948		304,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.36	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +40.0
a	正常	％／月 +0.36	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.40	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.24	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.24	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 334,000 円／㎡]

奈良 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	28,655,720	5,725,248	22,930,472	18,659,400	4,271,072	（　0.9245） 3,948,606	（ 5.2 - 0.3 ） 4.9％
	⑧収益価格	80,583,796 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

奈良 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	280.00	ＲＣ5	1,400.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最高25m	100 ％	400 ％	400 ％	355 ㎡	14.0 m x 26.8 m	前面道路：県道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄筋コンクリート造５階建　１階店舗、２～５階事務所（フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 84.0 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率より判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	280.00	80.0	224.00	2,980	667,520	5.0	3,337,600
							3.0	2,002,560
2～ 5	事務所	280.00	85.0	238.00	1,890	449,820	5.0	2,249,100
							3.0	1,349,460
～

～

～

計		1,400.00	84.0	1,176.00		2,466,800		12,334,000
								7,400,400

⑨年額支払賃料	2,466,800 円　×　12ヶ月　＝　 29,601,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,176.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	29,601,600 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,456,933 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	27,144,667 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,334,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 113,103 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,400,400 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,397,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	28,655,720 円　　　　（　 80,720 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｓ奈良Ｃ（賃）　　　　-104	2,106 ( 2,090)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [115.0]	2,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,995 円/㎡　月額支払賃料（　 1,890 円/㎡）　基準階 2 F B
b	奈良Ｃ（賃）　　　　-1	1,862 ( 1,860)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [ 90.0]	1,970
c	Ｚ奈良Ｊ（賃）　　　　-107	2,519 ( 2,460)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	2,353

奈良 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,096,000 円	274,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	888,048 円	29,601,600　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 932,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,260,500 円	274,000,000　×　　 50.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	274,000 円	274,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,725,248 円　（　　　　　　 16,127 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

25 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9245

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	274,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 1,400.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0540 ×　 40 ％　＋　0.0644 × 35 ％　＋ 0.0959 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,659,400 円（　　　　　 52,562 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	28,655,720 円
②総費用	5,725,248 円
③純収益　①－②	22,930,472 円
④建物等に帰属する純収益	18,659,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,271,072 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,948,606 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,123 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 80,583,796 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）