別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -59　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -59 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　仲嶋　保   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 65,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市富雄泉ヶ丘３６００番１６６ ｢富雄泉ヶ丘１３－９｣ ②地積 　(㎡) 251   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 緑地保全地区 (40,80) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 南5.5m市道 水道、ガス、下水 富雄 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 富雄駅南方の郊外の中規模戸 建住宅地 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 富雄駅南方 2.4km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 緑地保全地区 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は区画整然とした中規模戸建住宅地で良好な現在の住環境が維持されると予測する。地価水準は最寄り 駅から距離がありバス便で交通接近条件等によりやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線富雄駅、東生駒駅、学園前駅等の南北の住宅地及び県道枚方大和郡山線の東西の住宅地等であ る。需要者の属性は奈良市、生駒市、近隣市町村等の居住者及び大阪府等の転入者である。市場の動向に関しては近隣 地域は区画整然とした中規模戸建住宅地であるがバス圏で最寄駅から距離があり、また市況の変化等で地価はやや軟調 である。市場で中心となる価格帯は土地２５０㎡程度、総額１６００万円～１７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は同一需給圏内の富雄泉ヶ丘、千代ヶ丘等の幅員、駅接近、宅地規模、環境等が類似する取引事例を収 集した。時点修正、地域要因の比較等を適正に実施し得られた比準価格は信頼性がある。収益還元法は近隣地域が１低 専の風致地区の戸建住宅地域で自己使用目的が中心で賃貸市場が形成されておらず適用を断念した。そこで代表標準地 との検討を踏まえ地域特性が類似し信頼性、規範性の高い比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [164.3] [104.0] 100 65,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     66,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市はコロナ禍でインバウンドの消滅、国 内観光客の激減で観光産業中心に厳しい状況 が続いている。今後、経済対策等で経済の回 復が期待される。 区画整然とした中規模住宅地であるが最寄り 駅から距離がありバス圏である等、地価はや や軟調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％