別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -58　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -58 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 21,300,000 円  １㎡当たりの価格 91,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市西登美ケ丘８丁目１９８０番８１５ ｢西登美ケ丘８－１０－１９｣ ②地積 　(㎡) 233   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 南西5.6m市道 水道、ガス、下水 学園前 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北　５．６ ｍ市道 交通 施設 学園前駅北西方 2.9km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からバス圏内の区画整然とした閑静な住宅地域であり、居住環境は良好である。今後も現環境を維持し、 地価は概ね横ばいにて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線及びけいはんな線沿線の各駅からバス便利用の戸建住宅地域と把握 した。需要者の中心は奈良市周辺又は大阪・京都方面へ勤務する周辺居住者であり、圏外からの転入も認められる。最 寄駅からはバス便利用であるが、閑静な住宅地域で生活利便性も比較的良好なことから、需要は安定している。地価は 概ね横ばいにて推移しており、土地の中心価格帯は対象標準地規模で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は閑静な住宅地域であり、事例の採用に当たっては同一町内を含む規範性有する事例を適正妥当に収集して おり、事例の信頼性に問題は無い。周辺では転勤等による一時的な賃貸を除き収益物件は見受けられず、自己利用目的 が中心であり、取引に当たっては快適性、利便性を踏まえた市場性が重視されるものと考えられる。従って、本件にお いては収益価格は試算せず、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [120.4] [103.0] 100 90,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にあり、住宅地需要に地域の 二極化が引き続き見受けられる。地価は全体 的に落ち着いており、コロナ禍の影響は特段 見受けられない。 区画整然とした環境良好な住宅地域であるが 、バス便利用のため駅接近性にやや劣る。地 域要因に特段の変動は無い。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +18.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％