別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -57　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -57 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 14,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市平松２丁目２６４番９ ｢平松２－４－２０｣ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西5m市道 水道、ガス、下水 西ノ京 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　５ ．０ｍ市道 交通 施設 西ノ京駅北西方 850m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅地域として、今後とも現状の住環境を維持していくものと予測する。特に地価変動要因は認め られないが、近鉄橿原線沿線の需要は弱含みで、価格水準は緩やかな下落傾向が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は近鉄橿原線沿線周辺を中心とする住宅地域が圏域。需要者は、同一需給圏内の居住者が多いものと考え る。近隣地域は最寄駅から概ね徒歩圏内の住宅地という利点で需要が比較的安定しているものの、近鉄奈良線沿線に比 べて選好性は低下している。徒歩圏内の住宅地であっても、地価は依然下落が続いている。土地は１，４００万円前後 、中古戸建住宅は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自用目的の取引が中心の低層戸建住宅地域である。近隣地域内に賃貸用不動産は見られず、賃料が低下し 、地価に見合った賃料水準が形成されていない等、近隣地域は収益事業に馴染まない。したがって、収益価格の試算は 断念し、信頼性の高い比準価格を採用して、代表標準地との均衡に十分留意のうえ、鑑定評価額を上記の通りと決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [101.0] 100 70,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　変異型コロナ禍が出現する中、景気は持ち 直し状態で、不動産取引も堅調であるが、住 環境等の良好な地域とそれ以外の地域との二 極化は概ね継続。 　駅から徒歩圏の比較的区画整然とした住宅 地域であり、今後も現状を維持するものと判 断されるが、近隣地域の住宅地は需要が減少 している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％