別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -55　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -55 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市登美ヶ丘６丁目８０５番４３ ｢登美ヶ丘６－８－７｣ ②地積 　(㎡) 234   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 学園前 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　５ ．７ｍ市道 交通 施設 学園前駅北方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は中規模な一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、現状の閑静な住環境を維持する ものと予測する。最寄駅からやや遠いものの、良環境なことから、地価は横這い傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、奈良市、生駒市の、近鉄奈良線沿線周辺の戸建住宅地域の圏域。需要者は同一需給圏内の居住者を中 心に、大阪圏からの転入も見られる。当該住宅地域は、住環境は良好であるが、最寄駅からはやや遠くバス便使用であ るうえ、規模により総額がやや高額になるものの、需給は底堅いものと思料される。価格は、土地は、対象標準地と同 程度の規模で２，４００万円前後、中古戸建住宅は３，０００万円～３，５００万円程度が需要の中心と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は第一種低層住居専用地域内の戸建住宅が中心の低層住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産は見 当たらず、自用目的での取引が中心で、収益性を重視する経済合理的な賃貸市場が形成されていないものと判断される ため、収益還元法の適用は断念した。したがって、戸建住宅地の妥当性の高い取引事例から試算された比準価格を採用 し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [102.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　変異型コロナ禍が出現する中、景気は持ち 直し状態で、不動産取引も堅調であるが、住 環境等の良好な地域とそれ以外の地域との二 極化は概ね継続。 　価格形成要因に特段の変化は認められず、 当地域の地価は概ね横這い傾向にあるものと 考える。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％