別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -52　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -52 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 65,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市秋篠町７７７番２外 ②地積 　(㎡) 434   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 風致地区 (40,80) 1.2:1 住宅 Ｗ2 大規模農家、住宅が 混在する県道沿いの 住宅地域 東4.1m県道 水道、ガス、下水 大和西大寺 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 旧集落的色彩を残す既成住宅 地域 街 路 基準方位　北　４． １ｍ県道 交通 施設 大和西大寺駅北西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 旧集落的色彩を残す地域であり需要が限定的になり易い傾向が見られるが、大和西大寺駅徒歩可能圏に存するた め需給関係はほぼ均衡を維持している。コロナ禍の影響はあまり見られず当面地価は横這い圏と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 奈良市内の既成住宅地域を同一需給圏として広域的に把握した。需要者は大和西大寺駅勢圏に選好性を有する奈良市及 び周辺市町の住民等が想定され圏外からの転入は少ない。大和西大寺駅徒歩可能圏に存し生活利便性は比較的良好であ るが、需要者がやや限定される傾向があり取引自体が稀少である。画地規模がまちまちであり中心価格帯は判別し難い が、地価水準は６．５万円／㎡程度と考察する。なお、近隣地域周辺での新築戸建の供給はほぼ見られない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 大和西大寺駅から徒歩可能圏の既成住宅地域であり収益を目的とする賃貸住宅はほぼ存在しない。自己使用目的での取 引が支配的であり熟成した合理的な賃貸市場が形成されていないことを勘案し収益価格は試算しなかった。比準価格は 大和西大寺駅勢圏の取引を基に試算しており、現実の市場実態を反映した実証的で説得力を有する価格であり規範性は 高いと判断する。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,600 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [102.0] 100 [ 69.9] [102.0] 100 65,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は住宅・観光都市の両面を持ち人口は 微減。高齢化・コロナ禍で社会経済活動は抑 制され、住宅地価は利便性・環境の優劣によ る二極化が進行。 生活利便性に特に難は見られずコロナ禍の影 響も僅少であるが、需要者がやや限定される 傾向があり地価は横這い圏で安定的に推移し ている。 個別的要因に特段の変動は見られないが、東 向き画地は北向き画地に比べて競争力・選好 性に優位性が認められる。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -30.0 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％