別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈良 -51　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -51 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 73,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 60,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市青山２丁目１番２８ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ整然とした住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 近鉄奈良駅北方 3.7km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ整然とした住宅地域であり、今後も地域要因の変化は考えられず、現状の まま推移するものと予測する。地価水準は駅距離等を反映して、弱含み傾向で推移していくものと考える。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     73,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線、同京都線、ＪＲ関西本線沿線で、概ね奈良市、隣接の京都府木津川市の中規模住宅地域を中 心とする圏域である。需要者の中心は奈良市居住者が中心である。比較的熟成した住宅地域であるが、近隣での店舗の 閉鎖が相次いでいることや、木津川市等の周辺新興住宅地域との競合が起こっていることから、当該地域の需要は弱く 、地価は依然弱含み傾向である。土地は１，５００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅地域で、１低専の指定容積率６０％の地域であり、風致地 区の規制にも服していることを踏まえると、賃貸用建物の建築の想定は困難である。そのため、収益還元法を非適用と した。比準価格が、価格牽連性の高い取引事例を用いて求められた規範性の高い実証的な価格であることに鑑み、代表 標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -29                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [145.6] [101.0] 100 73,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     75,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は、住宅地ではコロナ禍の影響はほぼ 見られていない。高齢化や人口減少傾向ある も、居住環境良好な地域の需要は比較的堅調 に推移している。 地域に程近い徒歩圏内の店舗の閉鎖が相次ぎ 、居住の利便性が低下していることに伴い、 当該地域の地価は依然として下落傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 +14.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％