別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -50　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -50 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　河南　直   TEL.

鑑定評価額 30,700,000 円  １㎡当たりの価格 118,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 94,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市あやめ池南１丁目１１０６番１５ ｢あやめ池南１－１１－２４｣ ②地積 　(㎡) 260   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 菖蒲池 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 菖蒲池駅南西方 500m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域である。地域要因に特別な変化はなく、当面現状維持と予測する。菖 蒲池駅に近く、住環境は比較的良好であり、地価水準については概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    118,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良線沿線に存する駅徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は奈良市及び周辺市町の居住者であ り、圏外からの転入も認められる。近隣地域及びその周辺は、やや雑然とした街路の配置状態となっているが、最寄り 駅徒歩圏内の閑静な住宅地域でることから需要は安定している。需要の中心となる価格帯は対象標準地規模で３０００ 万円程度と推察される。近隣地域周辺での新築戸建住宅の供給は少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、戸建住宅の中に一部共同住宅が見られる地域である。典型的な需要者は自らの居住を目的 とする個人等であり、自己使用目的での取引が中心であるため、賃貸市場が形成されておらず、また、近隣地域の行政 的条件等からも収益性には馴染まないため、収益還元法は適用しなかった。よって、取引事例により十分市場実態を反 映した比準価格を採用し、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 91.0] [103.0] 100 118,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    118,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の住宅地の需要は比較的安定しているが 、地域的に偏在する状況にあり、一部に需要 の弱い地域等も存する。 閑静な住宅地域であり、街路条件にやや難が あるものの交通接近条件、環境条件は比較的 良好なことから、需要は安定している。 南西向きの画地であり、地域の標準的画地と 比べて、居住の快適性に優れる。個別的要因 に特段の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％