別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -47　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -47 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　仲嶋　保   TEL.

鑑定評価額 8,510,000 円  １㎡当たりの価格 64,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 51,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市東九条町２６３番７ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m (60,172) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い中に空地等もある 住宅地域 西4.3m市道 水道、ガス、下水 奈良 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 奈良市南部の小規模戸建住宅 が多い地域 街 路 基準方位北４．３ｍ 市道 交通 施設 奈良駅南方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,172) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は小規模戸建住宅が多く建ち並び今後も現在の状況で推移すると予測する。地価は当該地域に近接して 商業施設が存するが最寄り駅から距離がある等でやや弱含みで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は奈良市南部の近鉄橿原線西ノ京駅、九条駅周辺及び国道１６９号、国道２４号並びに県道の東西の住宅地 域等である。需要者の属性は地元奈良市のほか大和郡山市、天理市並びに周辺市町村の居住者を中心とする。市場の動 向は近接して大規模商業店舗、工場、事業所が存する混在地域で駅から距離があるなど地価はやや軟調で推移している 。市場で中心となる価格帯は土地１３０㎡程度、総額８００万円～９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は同一需給圏内で街路系統、交通商業接近、居住環境等の地域特性が類似する東九条、神殿等の取引事 例を収集し時点修正、地域要因の比較等を適正に行った。算定された比準価格は信頼性が高い。収益還元法は画地規模 が小さく最寄り駅から距離があり収益的利用が困難であるので適用を断念した。そこで代表標準地との検討を踏まえ地 域特性が類似し規範性、信頼性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [ 99.8] [101.0] 100 65,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     64,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市はコロナ禍でインバウンドの消滅、国 内観光客の激減で観光産業中心に厳しい状況 が続いている。今後、経済対策等で経済の回 復が期待される。 小規模一般住宅が多い地域で路線商業施設に も比較的近いが地価はやや軟調で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％