別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -39　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -39 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 34,400,000 円  １㎡当たりの価格 114,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市学園南２丁目９１５番１２６ ｢学園南２－３－１４｣ ②地積 　(㎡) 302   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1.5:1 住宅 ＬＳ2 中規模の低層一般住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 南4m市道 水道、ガス、下水 学園前 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 学園前駅徒歩圏の中規模戸建 住宅地域 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 学園前駅南方 800m 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏の環境の良い住宅地域であるが、街路・地勢等の要因から地価は横這い圏で推移していたが、コロナ禍 における戸建指向の高まりもあってやや上昇となった。地価は当面は若干の上昇又は横這い圏と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    114,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 奈良市内にあって近鉄奈良線駅勢圏の戸建住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は同一需給圏内居住で 大阪都心部勤務の所得水準が高い給与所得者層、地元自営業者等であり、圏外からの転入も見られる。街路・地勢等に やや難点が認められるが学園前駅徒歩圏に存し利便性は良好でありコロナ禍における戸建指向の高まりもあって地価は 若干の上昇で推移している。取引の中心的価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で３４００万円前後と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は法令上の規制が厳しい１低専内にあり自己利用目的の戸建取引が大半を占め、アパート等の収益目的の賃貸物件 はほぼ存在しないという地域性を勘案し収益価格は試算しなかった。比準価格は近隣地域周辺の類似性の高い複数取引 を基に試算しており、市場実態を反映する実証的で説得力を有する価格であり規範性が高い。よって、代表標準地との 検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [ 95.0] [104.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    113,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は住宅・観光都市の両面を持ち人口は 微減。高齢化・コロナ禍で社会経済活動は抑 制され、住宅地価は利便性・環境の優劣によ る二極化が進行。 中規模一般住宅が多い住宅地域である。利便 性良好で需要は比較的堅調であるが、街路、 地勢等にやや難点が見られ、地価は横這いで 推移している。 南向き画地の選好性、競争力の程度は優位性 が認められる。個別的要因に特段の変動は見 られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％