別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -34 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　仲嶋　保   TEL.

鑑定評価額 14,100,000 円  １㎡当たりの価格 65,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 52,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市南永井町４１１番１１ ②地積 　(㎡) 216   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東5.5m市道 水道、ガス、下水 奈良 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 奈良市南部の路線商業に近接 した中規模戸建住宅地 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 奈良駅南方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は路線商業に近接した中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で今後も現在の住環境が維持されると予測 する。近接の幹線道路には物販等各種店舗が存し生活利便性が良く、価格は堅調に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県道木津横田線を中心に国道２４号線及び国道１６９号線の間の奈良市南部の住宅地及びその周辺の住宅 地等である。需要者の属性は地元奈良市、大和郡山市、天理市及び近隣市町村等の居住者ならびに大阪府等の転入者で ある。市場の動向に関しては当該地域は区画の整った戸建住宅地で最寄駅から距離があるが路線商業が近接するなど地 価は堅調に推移している。市場で中心となる価格帯は土地２２０㎡程度、総額１４００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例比較法は同一需給圏内の南永井、神殿等の駅商業接近、居住環境等の地域特性の諸要因が類似する取引事例を 収集した。時点修正、地域要因の比較等を適正に行ない、得られた比準価格は信頼性がある。収益還元法は当該地域が 最寄り駅から遠く賃貸需要が弱く賃貸市場が未成熟で規範性のある賃貸事例の収集に限界があり適用を断念した。そこ で地域特性が類似し規範性、信頼性のある比準価格を採用し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     65,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -4              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     65,500 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市はコロナ禍でインバウンドの消滅、国 内観光客の激減で観光産業中心に厳しい状況 が続いている。今後、経済対策等で経済の回 復が期待される。 区画が整った中規模戸建住宅地で幹線道路の 路線商業に近接し地価は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％ 0.0 ％