別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -33 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　竹村　牧   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 97,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 79,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月11日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市法蓮町１７０２番２４ ②地積 　(㎡) 269   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 風致地区 古都保存区域 (40,200) 1.2:1 住宅 Ｗ2 小規模開発された中 規模一般住宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    15 ｍ、南    15 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 小規模に開発された調整区域 内の戸建住宅地域 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 近鉄奈良駅北方 1.3km 法令 規制 ｢調区｣  (40,200) 風致地区 古都保存区域 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅バス圏の環境の良い戸建住宅地域であり需給関係はほぼ均衡を維持していたが、近隣のスーパーの閉店に より生活利便性が低下し地価は下落となった。後継店舗等の詳細が判明するまでは地価は下落傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 奈良市内にあって近鉄奈良線駅勢圏の一般住宅地域を同一需給圏として把握した。需要者の中心は、同一需給圏内居住 で大阪方面及び奈良市中心部勤務の給与所得者層及び自営業者等が想定される。近隣は利便性・住環境ともに特段の難 点は認められなかったが、近くのスーパーが令和３年９月に閉店し利便性が低下したため、地価は横這いから下落とな った。取引の中心的価格帯は土地は標準的画地と同規模程度で２５００万円前後と考察する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣は調整区域内に小規模に開発された一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。法令上の規制が厳しく合理的な賃貸市場 は成立しておらず、自己利用目的での取引が支配的であることを勘案し収益価格は試算しなかった。比準価格は近鉄奈 良駅・大和西大寺駅・西ノ京駅勢圏の取引を基に試算しており、市場実態を反映した実証的で説得力を有する価格で規 範性が高い。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -37                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     62,100 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [101.0] 100 [ 63.7] [102.0] 100 97,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     98,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は住宅・観光都市の両面を持ち人口は 微減。高齢化・コロナ禍で社会経済活動は抑 制され、住宅地価は利便性・環境の優劣によ る二極化が進行。 調整区域のバス圏に存する中規模一般住宅地 域。居住環境に特に問題はないが、近くのス ーパーが閉店して生活利便性が低下し、地価 は下落に転じた。 特筆すべき個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -33.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％