別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈良 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -29 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 31,400,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市南登美ヶ丘３３３６番２５ ｢南登美ヶ丘２４－１９｣ ②地積 　(㎡) 296   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 学園前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　５． ５ｍ市道 交通 施設 学園前駅北西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地として熟成しており、今後も閑静な住環境を維持するものと予測。最寄駅よりバス圏であり、画地規 模がやや大きく総額が嵩むも、需要は、現状安定しており、横ばいから上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄奈良線、けいはんな線沿線で、奈良市、生駒市の中規模住宅地域を中心とする圏域である。需要者 は、奈良市、生駒市在住の１次取得者であるが、他地域からの転入も認められる。同一需給圏内の他地域との比較にお いて、画地規模が大きく総額が嵩むが、熟成した住宅地域として根強い需要が認められ、需要は底堅い状況にある。地 価の中心価格帯は、標準地と同規模程度で、３，０００万円台前半である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己利用目的の中規模一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、賃貸住宅等ほぼ見受けられず賃貸市場 の成熟が認められない。また、１低専の指定容積率６０％の地域であり、賃貸用建物の建築の想定も困難である。よっ て収益還元法は非適用とした。比準価格が、価格牽連性の高い取引事例を用いて求められた規範性の高い実証的な価格 であることから、同一地点である指定基準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -1              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は、住宅地ではコロナ禍の影響はほぼ 見られていない。高齢化や人口減少傾向ある も、居住環境良好な地域の需要は比較的堅調 に推移している。 熟成度の高い、居住環境の良い住宅地域であ る一方、バス圏であり、画地規模が大きく総 額が嵩む。ただ、足元において、安定した需 要が存する。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％ 0.0 ％