別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -26 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 76,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市菅原町６１０番５ ②地積 　(㎡) 213   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 大和西大寺 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    35 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ｍ市道 交通 施設 大和西大寺駅南西方 1.5km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 　近隣地域は小規模開発の戸建住宅地域であり、現状の住環境を維持するものと予測する。大和西大寺駅南側の 区画整理事業の進展とともに、当該地域の需給は安定しており、地価は横ばい傾向にあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、奈良市内の近鉄奈良線「大和西大寺」駅を中心としてその周辺の戸建住宅地域の圏域。需要者は同一 需給圏内の居住者を中心に、周辺市町からの転入も見られる。当該住宅地域は、最寄駅からは若干遠いものの、ターミ ナル駅周辺の住宅地として熟成しており、新型コロナ禍の影響も見られず、需給ともに均衡していると判断される。価 格は、土地については対象標準地と同程度の規模で１，６００万円前後が需要の中心と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、１低専内の戸建住宅が中心の閑静な低層住宅地域で、共同住宅等の賃貸用不動産が若干存するものの、 純粋に賃貸用不動産を運営するためでないものが多いと思われ、未だ経済合理的な賃貸市場が形成されていないと考え られるため、収益価格は試算しなかった。市場参加者は自用目的での取引が中心であることから、市場性を反映した説 得力のある比準価格を採用し、代表標準地との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -44                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     72,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 99.2] [104.0] 100 76,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     76,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　変異型コロナ禍が出現する中、景気は持ち 直し状態で、不動産取引も堅調であるが、住 環境等の良好な地域とそれ以外の地域との二 極化は概ね継続。 　価格形成要因に特段の変化は認められず、 当地域の地価はほぼ横ばい傾向にあるものと 考える。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  +6.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％