別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈良 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -23 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 111,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市東包永町６１番１ ②地積 　(㎡) 138   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 1:4 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか店舗 が若干混在する既成 住宅地域 南5.8m県道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北５．８ｍ 県道 交通 施設 近鉄奈良駅北東方 1.2km 法令 規制 １住居 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 旧市街の風情が残る中、一般戸建住宅の他に店舗等が混在する既成住宅地域で、今後ともかかる環境を維持する ものと予測する。東大寺に程近く利便性にも優れるが、コロナ禍により、地価は当面は横這い傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    111,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ奈良駅及び近鉄奈良駅を中心とした既成の住宅地域。需要者の中心は、１次取得者、２次取得者の 外、宿泊事業者等見られていたがコロナ禍により、そのような需要は、現状弱くなった。ただ、旧奈良少年刑務所での ホテル建設予定などもあり、価格は現状で横這い傾向となっている。土地は、１５０㎡程度で１，６００万円程度であ るが、地積についてはバラツキも認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、付近に一部画地規模の大きいアパート等が散見されるも、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした既成 の住宅地域である。さらに、対象標準地は画地規模も小さく間口も狭小であり、建物等への制約が大きく賃貸用建物の 建築を想定することが困難である。よって、収益還元法は非適用とし、比準価格が多数の規範性のある取引事例を踏ま えたものであることに鑑み、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -40                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    149,000 円／㎡ [101.3] 100 100 [104.0] 100 [135.5] [104.0] 100 111,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は、住宅地ではコロナ禍の影響はほぼ 見られていない。高齢化や人口減少傾向ある も、居住環境良好な地域の需要は比較的堅調 に推移している。 最寄駅に徒歩圏内の既成の住宅地域であり、 観光地にも近く稀少性が認められることから 、コロナ禍においても、地価は底堅く推移し ている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％