別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -18 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 22,700,000 円  １㎡当たりの価格 89,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市帝塚山１丁目１４４０番２７ ｢帝塚山１－２９－１８｣ ②地積 　(㎡) 255   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6.2m市道 水道、ガス、下水 東生駒 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　６． ２ｍ市道 交通 施設 東生駒駅南東方 2.8km 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住環境良好な住宅地域であるが、最寄駅より距離を有し交通利便性にやや劣る。地域 要因に変動は認められず、地価はやや下落での推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 低層戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     89,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線及びけいはんな線沿線バス圏の中規模戸建住宅地域と判定した。需 要者は、周辺に居住し大阪都心部へ勤務する給与所得者層の他、大阪方面からの転入も見受けられる。居住環境良好な 住宅地であるが、最寄駅からバス便利用と交通利便性にやや劣る。また周辺には同品等の住宅地も多く、地価は横ばい からやや下落にて推移している。土地の中心価格帯は対象標準地規模で２０００～２５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域内に存し、事例の選択に当たっては比較可能な事例を 収集しており、信頼性に問題は無い。また当該地域は、第一種低層住居専用地域に指定され、近隣地域及びその周辺地 域に規範性のある賃貸事例も存しないため、収益還元法の適用は断念した。従って、本件においては、収益価格は試算 せず、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -38                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    104,000 円／㎡ [101.0] 100 100 [101.0] 100 [118.8] [101.0] 100 88,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にあり、住宅地需要に地域の 二極化が引き続き見受けられる。地価は全体 的に落ち着いており、コロナ禍の影響は特段 見受けられない。 閑静な住宅地域であるが、最寄駅からバス便 利用でやや交通利便性に劣る。地域要因に変 動は無く、地価はやや下落傾向にある。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％