別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -15 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　光世   TEL.

鑑定評価額 11,900,000 円  １㎡当たりの価格 59,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市古市町１８４５番６ ②地積 　(㎡) 201   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い郊外の閑静な住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 近鉄奈良 3.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 　基準方位北、　６ ｍ市道 交通 施設 近鉄奈良駅南東方 3.8km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 　中規模一般住宅建ち並ぶ住宅地域であり、今後も閑静な住宅地域としての現状を維持していくものと予測する 。地価は、駅から若干遠いことから下落傾向にあり、今後も幅は縮小しながら下落が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は奈良市南部に位置する閑静な戸建住宅地域の圏域。需要者の中心は奈良市、周辺市町の居住者が中心で 、大阪方面からの転入者は少ない。中規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、最寄駅からやや遠いことから、需給は共 に弱い。当該地域の住宅地の地価は緩やかな下落傾向にあると思われる。価格的には、土地価格は１，２００万円前後 、中古戸建住宅は１，８００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は、第一種低層住居専用地域で風致地区内の低層戸建住宅地域であるので、共同住宅等の賃貸用不動産は見 当たらず、自用目的での取引が中心で、経済合理的な賃貸市場が形成されていないと判断されるため、収益還元法は適 用せず、信頼性の高い複数の取引事例から試算された比準価格を採用し、さらに代表標準地の価格との均衡，新型コロ ナウイルス感染症の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　奈良 -34                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [100.5] 100 100 [102.0] 100 [108.6] [100.0] 100 59,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　変異型コロナ禍が出現する中、景気は持ち 直し状態で、不動産取引も堅調であるが、住 環境等の良好な地域とそれ以外の地域との二 極化は概ね継続。 　近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で 価格形成要因に変化はないが、駅よりの接近 性にやや劣る住宅地に対する需要は減少して いる。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +5.5 行政　　　　　　  +4.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％