別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 奈良 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -4 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　山本　昇平   TEL.

鑑定評価額 86,300,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 220,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市学園北１丁目３０９６番２８ ｢学園北１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 305   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ環境の良い住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 学園前 320m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    90 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 学園前駅北西方 320m 法令 規制 １低専 (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 県内を代表する中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。新型コロナウイルスの影響も特段見 受けられず、需要は堅調で、地価は上昇傾向にて推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    283,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、奈良市及び生駒市のうち近鉄奈良線及びけいはんな線沿線の居住環境良好な住宅地域と把握した。需要 者の中心は、周辺地域の居住者からの世帯分離の他、大阪方面など県外からの転入も見込まれる。当該地域は県内を代 表する高級住宅地域であり、売り物件は少ないが富裕層を中心に需要は底堅く、地価は堅調に推移している。土地の中 心価格帯は対象標準地規模で概ね８０００～１００００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、第一種低層住居専用地域に指定された中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域内に存しており、賃貸 住宅等の収益物件は見受けられない。従って、自己使用目的の取引が中心であり、収益を目的とする賃貸市場が形成さ れていないと判断されるため、収益還元法の適用は断念した。以上より、取引実態を反映した実証的な価格である比準 価格を標準として、前年指定基準地からの推移も検討の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    273,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　奈良（県） -25             　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    274,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減傾向にあり、住宅地需要に地域の 二極化が引き続き見受けられる。地価は全体 的に落ち着いており、コロナ禍の影響は特段 見受けられない。 最寄駅徒歩圏の居住環境良好な住宅地域であ る。富裕層からの選好性は高く、コロナ禍に おいても需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動は無い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％ +3.3 ％