別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 奈良 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   奈良 -3 奈良県 奈良第１ 氏名  不動産鑑定士　秋山　宗一郎   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 45,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 奈良市奈良阪町２４４０番 ②地積 　(㎡) 287   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） １５ｍ斜線高度 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に店舗 等が見られる住宅地 域 東5.7m市道 水道、下水 近鉄奈良 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南   120 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  26.0 ｍ、規模　　       290 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 近鉄奈良駅北東方 2.9km 法令 規制 １住居 (60,200) １５ｍ斜線高度 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は住宅の他、一部に店舗も見受けられる旧来からの住宅地域。少年刑務所跡にホテルの建設予定がある が、その影響については未知数。当面は現状のまま推移すると予測。地価はやや下落傾向にて推移すると予測。 (3)最有効使用の判定 低層の戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     45,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄奈良駅勢圏に存する住宅地域一帯と把握した。需要者の中心は、当該地域がやや地縁的選好性が強く 、交通利便性にも劣る地域であることから、当該地域居住者が大半となっている。需要者の限定を反映して、需要は弱 含みである。宅地分割後の建売分譲等による供給も散見されるが、総じて不動産取引は少ない。そのため土地の中心価 格帯の把握は困難な状況ではあるが、対象標準地と同規模の土地であれば、１，３００万円前後が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己利用目的の一般戸建住宅を中心とした住宅の多く見られる地域であり、一部見られる店舗も近隣住民 を対象に細々と営まれているに過ぎず、賃貸住宅等ほぼ見受けられず、賃貸市場が未成熟である。よって、収益還元法 は非適用とした。比準価格が、需要者の観点からみた代替競争関係の認められる取引事例に基づく、規範性の高い実証 的な価格であることに鑑み、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     45,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 奈良市は、住宅地ではコロナ禍の影響はほぼ 見られていない。高齢化や人口減少傾向ある も、居住環境良好な地域の需要は比較的堅調 に推移している。 旧来からの住宅地域であり、現状価格形成に 影響を及ぼすような地域要因の変動は認めら れない。需要は、弱含み傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％